El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2026, introduce medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible. Su entrada en vigor general se produjo el 8 de octubre de 2026, aunque determinadas previsiones cuentan con reglas específicas de aplicación. Entre sus novedades destaca la limitación de determinadas adquisiciones de viviendas por parte de entidades dedicadas a ciertas operaciones inmobiliarias y de personas jurídicas que tengan la condición de grandes tenedores.
Esta regulación pretende intervenir sobre operaciones que pueden favorecer la especulación y dificultar el acceso a una vivienda. Para comprender su alcance, resulta necesario examinar conjuntamente quién adquiere el inmueble, cuál es la contraprestación pactada y qué destino tendrá la vivienda. El artículo 1 establece un régimen específico y temporal, acompañado de excepciones vinculadas principalmente a finalidades sociales.
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¿A quiénes afectan las nuevas limitaciones?
El artículo 1 incluye a las entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por precios claramente inferiores a su valor de tasación de mercado. También comprende a las personas jurídicas que sean grandes tenedores conforme a la legislación estatal de vivienda, así como a las entidades pertenecientes a su mismo grupo o que actúen por su cuenta.
La identificación del comprador adquiere, por tanto, especial importancia. En una operación en la que intervenga una sociedad, convendrá analizar su actividad, su posible condición de gran tenedor y sus relaciones con otras entidades. La inclusión de sociedades del mismo grupo y de quienes actúen por cuenta de estos compradores amplía el análisis más allá del nombre que figure formalmente en el contrato.
El umbral del 70 % del valor de mercado
La limitación afecta a las adquisiciones gratuitas y a aquellas realizadas mediante una contraprestación inferior al 70 % del valor de mercado de la vivienda. Este régimen se extiende desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2030.
El valor de mercado debe determinarse en la fecha del acuerdo vinculante mediante un informe emitido por una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente de las partes. Corresponde a la parte compradora aportar dicho informe. Además, para calcular la contraprestación efectiva se tienen en cuenta las cantidades satisfechas, las deudas asumidas, las prestaciones accesorias y las ventajas patrimoniales relacionadas directa o indirectamente con la transmisión.
Como ejemplo ilustrativo, si una vivienda tiene un valor de mercado tasado de 200.000 euros, el 70 % equivale a 140.000 euros. Una adquisición por 120.000 euros exigiría examinar la aplicación de la limitación cuando el comprador pertenezca a alguna de las categorías afectadas. También habría que comprobar si existen otras prestaciones económicas que deban sumarse al precio y si concurre una excepción.
¿Qué viviendas están comprendidas?
El precepto alcanza tanto a las viviendas en estado de uso como a las situadas en edificios construidos sobre suelo residencial que reúnan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan del certificado de fin de obra. Esta previsión obliga a considerar también determinadas viviendas recién terminadas al analizar una adquisición.
La comprobación de la situación jurídica del inmueble constituye un paso relevante para preparar la operación. La información registral debe examinarse junto con la documentación técnica y económica necesaria para conocer las circunstancias de la vivienda.
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Excepciones relacionadas con la finalidad social
La norma contempla diversas excepciones. Entre ellas se encuentran las transmisiones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2030; las destinadas a residencia de personas que necesiten atención sociosanitaria y las realizadas por entidades del tercer sector para alojar a colectivos socialmente vulnerables. También se incluyen las destinadas a la protección de víctimas de violencia de género, tanto en su dimensión asistencial como residencial.
Estas excepciones ponen el foco en el uso posterior del inmueble. Desde una perspectiva práctica, quien pretenda acogerse a ellas deberá prestar especial atención a la documentación que permita justificar la finalidad de la adquisición y los compromisos asumidos sobre el destino de la vivienda.
El Código de Buenas Prácticas
Otra excepción se vincula a la acreditación de la adhesión y del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas previsto en el propio artículo. El texto establece, asimismo, una regla para determinadas adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución judicial o hipotecaria, condicionada al cumplimiento de los requisitos señalados.
Sin embargo, las excepciones relacionadas con ese código solo podrán invocarse cuando este haya sido aprobado y haya entrado en vigor. Por ello, la previsión legal de una excepción debe distinguirse de la posibilidad efectiva de utilizarla en una operación concreta.
Operaciones formalizadas antes del 8 de octubre
El régimen respeta las transmisiones que ya se hubieran elevado a escritura pública antes de su entrada en vigor, aunque estuvieran pendientes de inscripción registral. La inscripción debe ajustarse al contenido de aquella escritura, sin que pueda modificarse o ampliarse posteriormente mediante adenda en los términos previstos por el artículo. La fecha y la forma de formalización de la transmisión son, por tanto, elementos decisivos.
Diferencias entre escritura pública y contrato privado de compraventa
La referencia expresa a las escrituras públicas hace especialmente relevante revisar el estado de cada operación cuando entró en vigor la norma. En particular, debe comprobarse qué documentos se habían firmado y si la transmisión se había elevado ya a escritura pública.
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Protección de las personas vulnerables
La regulación conecta determinadas adquisiciones exceptuadas con una protección adicional. Cuando una entidad comprendida en el artículo adquiera o se adjudique, al amparo de las excepciones relativas al código o a las ejecuciones, una vivienda por debajo del umbral establecido, y esta constituya el domicilio habitual de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, se prevé la suspensión del lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030, en los términos de la legislación aplicable.
La importancia de revisar cada operación
El Real Decreto-ley 29/2026 exige una revisión más cuidadosa de determinadas operaciones inmobiliarias. Para compradores y vendedores, la preparación de la transmisión deberá incluir la comprobación del perfil del adquirente, una tasación adecuada, el cálculo completo de la contraprestación y la justificación de las excepciones que procedan.
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El asesoramiento previo permite identificar qué requisitos afectan a la adquisición y preparar la documentación antes de asumir compromisos vinculantes. También facilita que las condiciones del contrato reflejen correctamente las particularidades jurídicas de la operación y las obligaciones de cada parte.