Disponer de una terraza privada en Fuengirola es un auténtico valor añadido para una vivienda. El clima de la Costa del Sol permite disfrutar durante buena parte del año de estos espacios exteriores, por lo que es habitual plantearse reformas como instalar una pérgola, sustituir el pavimento, colocar toldos, realizar un cerramiento acristalado o mejorar el aislamiento y la impermeabilización.
Sin embargo, antes de modificar una terraza conviene tener claro que el hecho de que sea de uso privado o exclusivo no significa necesariamente que todos sus elementos sean de propiedad privativa. Algunas actuaciones pueden afectar a la fachada, la estructura, la cubierta o la configuración exterior del edificio y, por tanto, requerir la intervención de la comunidad de propietarios y el cumplimiento de la normativa urbanística de Fuengirola.
¿La terraza es realmente un elemento privado?
Uno de los primeros aspectos que hay que comprobar es la naturaleza jurídica de la terraza. Existen terrazas que forman parte de la propiedad privativa de una vivienda y otras que, pese a ser utilizadas exclusivamente por un propietario, constituyen jurídicamente un elemento común del edificio cuyo uso exclusivo se ha atribuido a una determinada vivienda.
Para aclararlo es recomendable revisar la escritura de propiedad, el título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre los elementos que pertenecen exclusivamente a cada propietario y aquellos que son comunes al conjunto de propietarios. Además, el título constitutivo puede establecer reglas específicas relativas al uso del inmueble, los elementos comunes y determinados espacios vinculados a cada vivienda.
Esta diferencia resulta especialmente importante en terrazas situadas sobre viviendas inferiores, cubiertas, áticos o patios. Por ejemplo, aunque solamente el propietario de un ático pueda acceder a una terraza, determinados componentes estructurales, la impermeabilización o ciertos elementos exteriores pueden formar parte del edificio y tener carácter común.
¿Qué reformas se pueden hacer en una terraza privada?
Las posibilidades son numerosas. Entre las reformas más habituales encontramos la renovación del suelo, sustitución de revestimientos, instalación de iluminación exterior, renovación del mobiliario fijo, colocación de sistemas de sombra, impermeabilización, instalación de toldos o pérgolas y cerramientos mediante cristal.
No obstante, jurídicamente no es lo mismo sustituir unas baldosas por otras que instalar una estructura permanente o cerrar completamente una terraza.
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal establece que el propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su vivienda siempre que las obras no alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni perjudiquen los derechos de otro propietario. Asimismo, debe comunicar previamente dichas obras a quien represente a la comunidad.
Por este motivo, cualquier proyecto que pueda modificar visiblemente la fachada o la imagen exterior del inmueble debe estudiarse con especial atención.
Cerramientos de terrazas. Un caso especialmente delicado
Cerrar una terraza mediante cortinas de cristal, carpintería de aluminio, ventanas o estructuras similares puede parecer una obra realizada exclusivamente dentro de la vivienda, pero frecuentemente supone una alteración de la configuración exterior del edificio.
La propia Ley de Propiedad Horizontal menciona expresamente el cerramiento de terrazas dentro de las actuaciones que pueden constituir una alteración de la estructura, fábrica o elementos comunes del edificio. En determinados supuestos, la ley establece para estas actuaciones una mayoría favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
No obstante, la mayoría necesaria debe analizarse en cada caso concreto. El contenido del título constitutivo, los estatutos de la comunidad, la naturaleza de la terraza, la existencia de cerramientos anteriores autorizados y las características específicas de la obra pueden resultar relevantes.
Por ello, no es recomendable instalar un cerramiento simplemente porque otros vecinos hayan realizado modificaciones parecidas.
Toldos, pérgolas y elementos que afectan a la estética exterior
Otro proyecto frecuente en Fuengirola es la instalación de toldos, pérgolas, celosías o estructuras destinadas a proporcionar sombra.
En estos casos es necesario comprobar si la comunidad dispone de unas reglas determinadas respecto a modelos, dimensiones, colores o materiales. Muchas comunidades establecen criterios uniformes precisamente para evitar que cada vivienda modifique libremente la estética de la fachada.
Aunque una instalación sea desmontable, puede existir una alteración visible de la configuración exterior del inmueble. Por ello, antes de realizarla resulta aconsejable consultar los estatutos y comunicar el proyecto a la comunidad.
Obras que pueden afectar a otros propietarios
Una reforma en una terraza tampoco puede perjudicar a los vecinos. Hay que prestar especial atención a cuestiones como la evacuación del agua de lluvia, impermeabilización, desagües, sobrecargas estructurales y posibles filtraciones.
Cuando exista cualquier duda relacionada con la seguridad, resistencia de la estructura o impermeabilización, resulta conveniente contar con la evaluación de un arquitecto, arquitecto técnico u otro profesional competente antes de iniciar las obras.
La autorización de la comunidad no sustituye al permiso municipal
Este es uno de los errores más frecuentes al reformar una terraza.
Obtener la autorización de la comunidad de propietarios, cuando sea necesaria, no significa que automáticamente se pueda comenzar la obra. El proyecto también debe cumplir la normativa urbanística y los trámites exigidos por el Ayuntamiento de Fuengirola.
Del mismo modo, disponer de una autorización o declaración municipal tampoco elimina la necesidad de obtener previamente el acuerdo de la comunidad cuando la Ley de Propiedad Horizontal, el título constitutivo o los estatutos así lo requieran.
Son, por tanto, dos ámbitos diferentes que deben cumplirse de manera simultánea.
Declaración responsable y obras en Fuengirola
El Ayuntamiento de Fuengirola contempla distintos procedimientos en función de las características de las obras.
Entre ellos se encuentra la Declaración Responsable para el inicio de actuaciones menores, aplicable a determinadas intervenciones de escasa entidad. El Ayuntamiento incluye entre las denominadas obras menores tipo A trabajos como solados, alicatados, pinturas o sustitución de puertas y ventanas cuando no se modifican sus huecos ni se afectan elementos estructurales.
También existe un procedimiento específico para obras de escasa entidad que requieren documentación técnica o gráfica. La sede municipal señala, por ejemplo, que determinadas actuaciones tipo B pueden necesitar planos, fotografías o autorizaciones adicionales, entre ellas acuerdos de la comunidad de propietarios cuando corresponda.
Para reformas de mayor alcance, el Ayuntamiento de Fuengirola dispone igualmente de procedimientos de declaración responsable para obras en edificaciones existentes que no alteren determinados parámetros de ocupación y altura ni impliquen incrementos de edificabilidad o del número de viviendas. En estos casos puede ser necesaria documentación técnica y proyecto suscrito por un profesional competente.
Por ello, antes de iniciar una reforma es importante determinar exactamente en qué categoría se encuadra la actuación.
Pasos recomendables antes de modificar una terraza
Antes de comenzar las obras puede resultar útil seguir un orden sencillo
Consultar la escritura de la vivienda
El título constitutivo y los estatutos de la comunidad para conocer la naturaleza de la terraza.
Definir claramente la reforma
Diferenciando una renovación superficial de una modificación estructural o exterior.
Consultar al administrador o presidente de la comunidad
Y comunicar previamente las obras cuando corresponda.
Solicitar la aprobación de la Junta de Propietarios
Si la actuación afecta a elementos comunes, fachada, estructura o configuración exterior y resulta legalmente necesaria.
Comprobar el trámite urbanístico correspondiente en el Ayuntamiento de Fuengirola
Ya sea declaración responsable, licencia u otra autorización.
Recurrir a un técnico competente
Cuando existan modificaciones estructurales, problemas de impermeabilización, cerramientos o actuaciones de cierta complejidad.
No comenzar las obras
Hasta disponer de todos los requisitos exigibles.
Reformar una terraza con seguridad jurídica
Modificar una terraza privada en Fuengirola puede transformar por completo una vivienda, aumentando tanto su comodidad como su aprovechamiento. Pero una reforma aparentemente sencilla puede tener implicaciones urbanísticas y afectar a elementos comunes del edificio.
La clave está en comprobar previamente qué parte de la terraza es realmente privativa, qué modificaciones se quieren realizar y cómo afectan a la fachada, estructura y derechos de los demás propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal, los estatutos y acuerdos de la comunidad y la normativa urbanística municipal deben analizarse conjuntamente. Actuar correctamente desde el principio permite evitar conflictos vecinales, paralizaciones de obras, gastos para devolver la terraza a su estado anterior o posibles sanciones administrativas.
Resumiendo, antes de cerrar, ampliar o transformar una terraza en Fuengirola, merece la pena realizar las consultas necesarias y contar, cuando la naturaleza de la obra lo aconseje, con asesoramiento técnico y jurídico especializado.
Este contenido tiene carácter informativo y general. Los requisitos y autorizaciones aplicables dependen de las características concretas del inmueble y de la obra proyectada, por lo que conviene comprobar la normativa y los procedimientos vigentes antes de iniciar cualquier actuación.