El mercado inmobiliario muestra signos de desaceleración en la compraventa de viviendas, con seis meses consecutivos de caídas, mientras que la construcción de nuevas viviendas registra un crecimiento del 6% en el primer semestre de 2023.
El mercado inmobiliario español se encuentra en una fase claramente contractiva durante el año en curso, según datos recopilados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) hasta julio. El auge que experimentó en 2022 ha ido perdiendo fuerza desde diciembre, con seis meses consecutivos de caída en la compraventa de viviendas. Las cifras indican que se han vendido un 5% menos de inmuebles en lo que va de año, y el retroceso en las hipotecas es aún mayor, superando el 14% en el mismo período.
Sin embargo, en un giro inesperado, el sector de la construcción está mostrando signos de crecimiento. Según los datos proporcionados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, los visados de obra nueva han aumentado en un 6% durante el primer semestre de 2023. Durante este período, se presentaron peticiones para construir 55.500 nuevas viviendas, en comparación con las 52.357 del mismo período en 2022. Este aumento en la construcción es el más significativo en el último año, y el mercado inmobiliario está viendo un cambio en la preferencia de los compradores hacia pisos en bloque, mientras que los permisos para viviendas unifamiliares retroceden con respecto al año anterior.
La pregunta que surge es: ¿cómo es posible que la construcción esté ganando impulso mientras que la compraventa de viviendas se desacelera? Los expertos atribuyen esta disparidad a los desequilibrios estructurales que persisten en España desde el colapso de la burbuja inmobiliaria. En los años inmediatamente posteriores, no había una gran demanda de viviendas nuevas debido al excedente de propiedades de la época de los excesos. Sin embargo, a partir de 2015, con la recuperación económica, la construcción no pudo mantenerse al ritmo de la demanda. Según Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España, esto se debe a que los promotores «no tienen la capacidad productiva ni la mano de obra suficiente» para satisfacer plenamente la demanda de viviendas nuevas.
Con excepción del año de la pandemia, en el que el sector se desplomó debido a razones evidentes, la industria de la construcción en España parece estar estancada en torno a las 100.000 casas nuevas por año, sin superar la barrera de las 110.000 desde 2009. Mientras tanto, la demanda potencial de viviendas nuevas se estima mucho más alta, con alrededor de 210.000 nuevos hogares creados anualmente. Los promotores son conscientes de esta demanda, pero se ven limitados por la falta de capacidad para satisfacerla.
ENCARECIMIENTO DE PRECIOS
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), señala que la caída en las ventas es más evidente en el mercado de segunda mano, con una disminución del 6% en las viviendas usadas en contraste con solo un 1% menos en las viviendas nuevas vendidas en 2023. Sin embargo, también reconoce que el sector enfrenta desafíos, especialmente la escasez de mano de obra.
El empresario es optimista en cuanto a la reducción de los precios de los materiales de construcción, que habían experimentado aumentos significativos. No obstante, persiste la queja común entre los promotores de que las Administraciones Públicas no proporcionan suficiente suelo asequible para la construcción, lo que aumenta los costos en una materia prima esencial.
Kindelan añade que el encarecimiento de los préstamos debido a las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo también afecta al sector. Esto dificulta tanto la capacidad de las personas para obtener hipotecas como la financiación de los promotores e inversores.
A pesar de que el sector inmobiliario se siente en parte protegido debido a la demanda potencial pendiente, estas dificultades se reflejan en estadísticas adicionales. La certificación de fin de obra muestra un crecimiento más lento, un 0.6%, en comparación con los visados, que se solicitan antes de iniciar la construcción. Además, los visados de viviendas de obra nueva han disminuido significativamente en algunas de las principales ciudades, como Madrid (-38%), Barcelona (-72%), y Málaga (-51%). En contraste, Valencia, Sevilla y Zaragoza muestran crecimientos por encima de la media.
Sebastián Molinero, secretario general de Andimac, la patronal de las empresas que distribuyen materiales de construcción, destaca otro problema derivado de la falta de construcción de viviendas: una oferta que se centra en hogares de mayor poder adquisitivo, lo que deja un déficit en viviendas para los segmentos medios y bajos. Este desequilibrio entre oferta y demanda es uno de los factores que contribuyen al aumento de los precios del alquiler en el mercado inmobiliario español.
Fuente: MUNDIARIO