El verano aumenta los conflictos vecinales
En verano, las comunidades de propietarios de Fuengirola suelen vivir una situación especialmente sensible. Más ocupación de viviendas, llegada de familiares, alquileres turísticos, uso intensivo de piscinas, terrazas, patios, barbacoas, música, fiestas privadas y mayor movimiento en zonas comunes. Lo que durante el resto del año puede ser una molestia puntual, en julio y agosto puede convertirse en un problema continuado de convivencia.
Las actividades molestas no se limitan al ruido. También pueden incluir malos olores por barbacoas, uso inadecuado de la piscina, fiestas en terrazas, lanzamiento de colillas o agua a otros pisos, ocupación de elementos comunes, suciedad, animales que perturban el descanso, obras fuera de horario o entradas y salidas constantes de ocupantes en viviendas turísticas.
Qué se considera una actividad molesta
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario u ocupante de una vivienda no puede desarrollar en ella, ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas por los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Esto significa que la Comunidad no tiene que soportar cualquier conducta por el simple hecho de que se produzca dentro de una vivienda privada. Si una fiesta, música con el volumen demasiado alto, gritos, vibraciones, uso indebido de zonas comunes o molestias reiteradas afectan al descanso o a la seguridad del edificio, la Comunidad puede actuar.
En Fuengirola, además, existe normativa municipal en materia de ruidos y vibraciones. La ordenanza municipal de protección frente a ruidos y vibraciones tiene por objeto regular la protección del medio ambiente urbano frente a ruidos y vibraciones que impliquen molestia, riesgo o daño para personas o bienes.
Primer paso. Actuación amistosa y documentada
Antes de iniciar medidas formales, lo recomendable es intentar una solución amistosa. Muchas molestias de verano se producen por desconocimiento. Turistas que no conocen las normas, propietarios que no informan a sus inquilinos o vecinos que no son conscientes del alcance del ruido.
La Comunidad puede colocar avisos visibles en el portal, ascensor, piscina y tablón comunitario recordando horarios de descanso, normas de piscina, prohibición de fiestas en zonas comunes, uso correcto de terrazas y obligación de respetar a los demás vecinos.
Ahora bien, si la molestia se repite, conviene documentarla desde el primer momento. Es útil anotar fechas, horas, vivienda afectada, tipo de molestia, duración, vecinos perjudicados y, cuando proceda, avisos a Policía Local. Los partes policiales, mediciones acústicas, fotografías, vídeos y testigos pueden ser decisivos si el asunto termina en vía judicial.
Requerimiento del presidente de la Comunidad
Cuando la conducta persiste, el presidente de la Comunidad puede requerir formalmente al infractor para que cese de inmediato la actividad molesta. La Ley de Propiedad Horizontal prevé expresamente que el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, requiera a quien realiza la actividad prohibida para que la detenga, advirtiendo de posibles acciones judiciales.
Este requerimiento debe hacerse de forma fehaciente: burofax, notificación certificada, acta notarial o cualquier medio que permita acreditar su recepción. No basta con una conversación informal por WhatsApp si después se quiere iniciar una acción de cesación con garantías.
Junta de propietarios y acción de cesación
Si el infractor no cesa, la Comunidad puede convocar Junta de propietarios para autorizar al presidente a presentar una acción judicial de cesación. La demanda debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, también contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia estima la demanda, el juez puede acordar la cesación definitiva de la actividad, indemnización por daños y perjuicios e incluso la privación del uso de la vivienda o local por un periodo de hasta tres años, según la gravedad de la infracción y los perjuicios causados.
Normas internas para piscina, terrazas y zonas comunes
La Comunidad también puede aprobar normas de régimen interior para regular detalles de convivencia y utilización de servicios comunes, siempre dentro de la Ley y los estatutos. La propia Ley de Propiedad Horizontal permite fijar normas internas que obligan a los titulares mientras no sean modificadas válidamente.
En verano, estas normas son especialmente útiles para regular horarios de piscina, uso de duchas, prohibición de vasos de cristal, reservas de hamacas, acceso de invitados, ruidos en patios, fiestas en zonas comunes, barbacoas, uso de altavoces, depósito de basura y comportamiento de mascotas.
Estas normas no deben ser arbitrarias ni abusivas. Deben buscar un equilibrio: permitir el disfrute normal de las viviendas y elementos comunes, pero evitando que el uso de unos impida el descanso o la seguridad de otros.
Viviendas turísticas en Fuengirola
En zonas turísticas como Fuengirola, una parte importante de las molestias de verano puede proceder de viviendas destinadas a uso turístico. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que el propietario que quiera ejercer actividad de alquiler turístico obtenga previamente la aprobación expresa de la Comunidad, en los términos del artículo 17.12.
Además, el acuerdo para aprobar, limitar, condicionar o prohibir esta actividad requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación. También puede aprobarse un incremento de gastos comunes para estas viviendas, con el límite legal correspondiente y sin efectos retroactivos.
Resumiendo, la Comunidad de vecinos en Fuengirola no está indefensa frente a las actividades molestas de verano. Puede actuar de forma progresiva. Informar, advertir, documentar, requerir formalmente, convocar Junta y, si es necesario, acudir a la acción judicial de cesación.
La clave está en no improvisar. Una Comunidad que tiene normas claras, actas bien redactadas, pruebas suficientes y comunicaciones fehacientes está en mucha mejor posición para resolver el conflicto. El verano debe ser una época de disfrute, pero no puede convertirse en una excusa para vulnerar el descanso, la seguridad y la convivencia del resto de vecinos.