Heredar una vivienda entre varios hermanos es una situación bastante habitual y, al mismo tiempo, puede plantear numerosas dudas. ¿Quién puede utilizar el inmueble? ¿Es obligatorio venderlo? ¿Qué ocurre si un hermano quiere quedarse con el piso y los demás prefieren recibir dinero? ¿Qué impuestos hay que pagar?
Cuando la herencia incluye un piso situado en Fuengirola, además de las reglas generales aplicables a las herencias en España, hay que tener en cuenta la fiscalidad de Andalucía y determinadas obligaciones municipales. Por ello, conviene conocer los principales pasos antes de tomar una decisión sobre la vivienda.
¿Qué ocurre cuando varios hermanos heredan el mismo piso?
Si el fallecido deja un inmueble a varios hijos y no se adjudica íntegramente a uno de ellos, lo habitual es que los hermanos pasen a ser propietarios del piso en los porcentajes que correspondan según el testamento o la partición de la herencia.
Por ejemplo, si tres hermanos heredan por partes iguales un piso en Fuengirola, cada uno podrá terminar siendo titular de una tercera parte del inmueble.
Esto genera una situación de copropiedad o proindiviso. Ninguno de los hermanos es propietario físicamente de una habitación o una zona concreta del piso. Cada uno posee un porcentaje sobre la totalidad del inmueble.
Esta situación puede mantenerse durante años, pero es recomendable que los copropietarios acuerden desde el principio cuestiones como el uso de la vivienda, el pago del IBI, las cuotas de comunidad, las reparaciones, los suministros o un posible alquiler.
Primer paso. Aceptar y repartir la herencia
Antes de decidir qué hacer con el piso, debe tramitarse la sucesión. Será necesario determinar quiénes son los herederos y qué bienes, derechos y deudas forman parte de la herencia.
En Andalucía, la declaración del Impuesto sobre Sucesiones utiliza el modelo 660, relativo a los datos comunes de la herencia, y un modelo 650 por cada heredero o legatario. La propia Agencia Tributaria de Andalucía contempla incluso la posibilidad de presentar las autoliquidaciones cuando no existe acuerdo entre todos los herederos.
Para poder inscribir posteriormente el inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad será necesaria, con carácter general, la correspondiente escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia.
¿Cuánto tiempo hay para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones?
Uno de los aspectos que no debe pasarse por alto son los plazos. En Andalucía, el plazo general para presentar el Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento.
La cantidad que finalmente corresponda pagar dependerá de factores como el valor de lo heredado, el parentesco y las reducciones y bonificaciones aplicables.
En Andalucía existen actualmente importantes beneficios fiscales para determinados familiares directos. Por ejemplo, para los fallecimientos producidos desde el 1 de enero de 2022, la normativa autonómica contempla para los Grupos I y II, entre ellos los hijos una reducción por parentesco de hasta 1.000.000 de euros, además de una bonificación del 99 % de la cuota tributaria en los supuestos previstos por la normativa.
Esto no significa que todas las herencias estén automáticamente exentas ni que pueda omitirse su presentación. Es necesario estudiar las circunstancias concretas de cada heredero y de la sucesión.
¿Cómo se valora el piso heredado?
Otro punto fundamental es establecer correctamente el valor de la vivienda.
Para los inmuebles, la Agencia Tributaria señala que debe atenderse al valor de referencia del Catastro existente en la fecha de devengo del impuesto. Si el valor declarado o, cuando proceda, la contraprestación fueran superiores, deberá tenerse en cuenta la mayor de las magnitudes establecidas legalmente. Si el inmueble no dispone de valor de referencia, se aplican las reglas específicas previstas para estos casos.
La valoración inicial es especialmente importante porque puede tener consecuencias fiscales posteriores si los hermanos deciden vender la vivienda.
La plusvalía municipal en Fuengirola
Además del Impuesto sobre Sucesiones, la transmisión hereditaria de un inmueble urbano puede generar obligaciones relacionadas con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido habitualmente como plusvalía municipal.
En este caso, la gestión corresponde al Ayuntamiento de Fuengirola.
La sede electrónica municipal especifica la documentación requerida para las transmisiones mortis causa y contempla, entre otros documentos, el certificado de fallecimiento, testamento o declaración de herederos, documentación relativa al inmueble y los modelos 650 y 660 del Impuesto sobre Sucesiones cuando correspondan.
El Ayuntamiento también dispone de un procedimiento específico para solicitar una prórroga de seis meses relacionada con la plusvalía de una herencia, siempre que se tramite dentro del plazo establecido.
¿Qué pueden hacer los hermanos con el piso heredado?
Una vez adjudicada la vivienda, existen diferentes posibilidades. La mejor solución dependerá de las necesidades económicas y personales de cada hermano.
Mantener el piso entre todos
Los hermanos pueden conservar la propiedad conjunta. Esto puede tener sentido cuando se trata de una vivienda familiar que quieren seguir utilizando o cuando existe acuerdo para destinarla al alquiler.
En este supuesto resulta aconsejable establecer claramente cómo se distribuyen los gastos y los ingresos y quién se encargará de gestionar el inmueble.
Vender el piso y repartir el dinero
Otra alternativa frecuente es vender la vivienda a un tercero y distribuir el importe obtenido conforme al porcentaje de propiedad de cada hermano.
Si tres hermanos tienen un 33,33 % cada uno, por ejemplo, el resultado económico de la operación se distribuirá de acuerdo con esas participaciones, una vez considerados los gastos y obligaciones asociados a la venta.
Además, la venta puede producir consecuencias fiscales en el IRPF de cada propietario si existe una ganancia patrimonial, por lo que resulta importante conservar toda la documentación correspondiente a la adquisición hereditaria y a la posterior transmisión.
Que uno de los hermanos se quede con la vivienda
También puede suceder que uno de los hermanos quiera conservar el piso de Fuengirola mientras los demás prefieren recibir dinero. En ese escenario puede estudiarse una extinción de condominio, mediante la cual el inmueble se adjudica a uno de los copropietarios y este compensa económicamente a los demás según sus respectivas participaciones.
La fiscalidad de esta operación depende de cómo se haya configurado la herencia y de las circunstancias concretas de la adjudicación, por lo que conviene analizarla antes de firmar. No debe darse por supuesto que comprar las participaciones a los hermanos y realizar una extinción de condominio tendrán siempre las mismas consecuencias tributarias.
¿Y si un hermano quiere vender y otro se niega?
Este suele ser uno de los principales focos de conflicto.
Puede ocurrir que un hermano quiera obtener cuanto antes el dinero correspondiente a su parte mientras que otro quiera conservar la vivienda por razones económicas, personales o sentimentales.
Lo más recomendable es intentar alcanzar un acuerdo, que uno compre las participaciones de los demás, vender conjuntamente a un tercero o buscar otra fórmula aceptable para todos.
Cuando el acuerdo resulta imposible, existen mecanismos legales para poner fin a la situación de copropiedad. No obstante, llegar a un procedimiento judicial puede incrementar considerablemente los gastos y prolongar la resolución del conflicto, por lo que normalmente interesa estudiar primero soluciones negociadas.
La importancia de organizar la herencia antes de vender
Cuando varios hermanos reciben un piso en Fuengirola, es frecuente que la primera conversación sea simplemente: “¿vendemos o nos lo quedamos?”. Sin embargo, antes de responder conviene revisar toda la operación.
Hay que comprobar el testamento, determinar las participaciones de cada heredero, valorar correctamente la vivienda, presentar el Impuesto sobre Sucesiones, gestionar las obligaciones correspondientes ante el Ayuntamiento de Fuengirola y preparar la adjudicación e inscripción del inmueble.
También es aconsejable calcular con antelación las consecuencias económicas de cada alternativa. Mantener el piso, alquilarlo, venderlo o adjudicárselo a uno de los hermanos pueden producir resultados fiscales y patrimoniales diferentes.
Un acuerdo entre hermanos facilita considerablemente la herencia
Heredar un piso entre varios hermanos no tiene por qué convertirse en un problema. Cuando existe comunicación y se conocen desde el principio las opciones disponibles, la copropiedad puede resolverse de una manera relativamente sencilla.
En una vivienda situada en Fuengirola, resulta especialmente importante coordinar correctamente los trámites de la herencia con las obligaciones tributarias autonómicas y municipales.
Antes de vender, alquilar o adjudicar la vivienda a uno de los hermanos, conviene estudiar conjuntamente el valor del inmueble, los porcentajes heredados, los impuestos pendientes y los gastos asociados a cada alternativa. Una planificación adecuada puede evitar conflictos familiares y, sobre todo, impedir que una decisión aparentemente sencilla termine generando costes fiscales o legales que no se habían previsto.