Qué son los elementos comunes de uso privativo
En las comunidades de propietarios es habitual encontrar espacios que generan dudas sobre quién debe cuidarlos, repararlos o responder por los daños que se produzcan en ellos. Es el caso de terrazas, patios interiores, balcones, azoteas, jardines, cubiertas, plazas de aparcamiento vinculadas a una vivienda o zonas a las que solo puede acceder un propietario concreto. Aunque su uso pueda estar reservado a una persona, estos espacios no siempre son privativos en sentido estricto.
Los llamados elementos comunes de uso privativo son partes del edificio que pertenecen a la comunidad, pero cuyo disfrute exclusivo corresponde a uno o varios propietarios. Esta distinción es clave. Una cosa es poder utilizar un espacio en exclusiva y otra muy distinta ser propietario pleno de ese elemento. Por eso, cuando aparece una filtración, una rotura, una humedad o cualquier desperfecto, no basta con decir lo usa un vecino, que lo pague él. Hay que analizar el origen del daño, el tipo de reparación y el comportamiento del usuario.
La diferencia entre propiedad, uso y mantenimiento
El principal conflicto surge porque muchos propietarios creen que, al tener el uso exclusivo de una terraza o patio, ese espacio les pertenece por completo. Sin embargo, en muchos edificios la terraza puede ser una cubierta del inmueble, el patio puede formar parte de la estructura común y el balcón puede afectar a la fachada. En estos casos, la comunidad conserva la titularidad o responsabilidad sobre determinados elementos esenciales.
La regla general es que el propietario que disfruta de un elemento común de uso privativo debe utilizarlo correctamente, mantenerlo limpio, evitar deterioros y no realizar actuaciones que perjudiquen al edificio o a otros vecinos. Por ejemplo, si un vecino coloca maceteros sin protección, instala una pérgola sin autorización, perfora el pavimento o deja que se acumulen residuos que atascan un sumidero, puede ser responsable de los daños derivados de ese mal uso.
En cambio, si el problema procede de un defecto estructural, del desgaste natural de la impermeabilización, de una mala ejecución original o de una reparación necesaria para conservar el edificio, normalmente la responsabilidad corresponderá a la comunidad de propietarios.
¿Quién responde si hay daños?
La responsabilidad depende del origen del daño. No existe una única respuesta válida para todos los casos. Hay que estudiar si el desperfecto se debe al uso particular del propietario o a una deficiencia del elemento común.
Si el daño ha sido provocado por una conducta negligente del usuario, este deberá asumir la reparación. Por ejemplo, si una terraza común de uso privativo sufre filtraciones porque el propietario ha instalado una ducha exterior, ha perforado el suelo para colocar una estructura o ha eliminado pendientes de evacuación de agua, la comunidad podrá reclamarle los daños.
También puede existir responsabilidad del propietario cuando no realiza un mantenimiento básico del espacio. Un patio lleno de hojas que bloquea los desagües, una terraza con sumideros obstruidos o una zona exterior deteriorada por falta de limpieza pueden generar humedades en viviendas inferiores. En estos casos, aunque el elemento sea común, el mal uso o la falta de cuidado pueden desplazar la responsabilidad hacia quien lo utiliza en exclusiva.
Por el contrario, cuando la causa es ajena al propietario y afecta a elementos estructurales o comunitarios, deberá responder la comunidad. Esto sucede, por ejemplo, cuando falla la impermeabilización de una cubierta, cuando hay grietas estructurales, cuando se deteriora la tela asfáltica por antigüedad o cuando el problema procede de una canalización comunitaria.
Obras no autorizadas y daños posteriores
Uno de los puntos más delicados es la realización de obras en elementos comunes de uso privativo. Que un propietario tenga derecho a usar una terraza o patio no significa que pueda modificarlo libremente. Cerrar una terraza, instalar cerramientos, levantar muros, cambiar pavimentos, colocar toldos anclados a fachada o perforar la cubierta puede afectar a la estética, seguridad, estructura o estanqueidad del edificio.
Si el propietario realiza obras sin autorización y después aparecen daños, su posición será mucho más débil. La comunidad podrá exigir la reposición del elemento a su estado original, la reparación de los daños y, en su caso, una indemnización por los perjuicios ocasionados. Además, si la obra afecta a elementos comunes, puede ser necesaria autorización comunitaria, licencia municipal o informe técnico.
Por eso, antes de intervenir en una terraza, patio, cubierta o fachada, lo prudente es consultar los estatutos, revisar el título constitutivo, pedir autorización a la comunidad y contar con asesoramiento técnico.
El papel del seguro de la comunidad y del propietario
En muchos casos intervienen los seguros. La comunidad puede tener una póliza que cubra daños en elementos comunes, filtraciones, responsabilidad civil o reparaciones urgentes. El propietario, por su parte, puede tener un seguro de hogar que cubra daños causados a terceros o desperfectos derivados de su vivienda.
Sin embargo, que exista seguro no significa que desaparezca la responsabilidad. La aseguradora puede cubrir inicialmente el daño y, después, reclamar contra quien lo haya causado si aprecia negligencia, mal uso u obra no autorizada. Por ello, es importante comunicar el siniestro cuanto antes, conservar fotografías, solicitar informes técnicos y no hacer reparaciones improvisadas que oculten el origen del problema.
Cómo debe actuar la comunidad
Cuando aparece un daño en un elemento común de uso privativo, la comunidad debe actuar con orden. Lo primero es identificar el origen mediante un técnico, administrador de fincas o perito. Después, debe determinarse si la reparación corresponde a la comunidad o al propietario usuario.
También conviene dejar constancia por escrito de las comunicaciones, acuerdos de junta, presupuestos, informes y reclamaciones. Si el propietario impide el acceso para revisar o reparar un elemento común, la comunidad puede exigir que permita la entrada cuando sea necesario para la conservación del edificio. Del mismo modo, si la reparación comunitaria causa perjuicios al propietario afectado, este puede reclamar la compensación que corresponda.
La responsabilidad por daños en elementos comunes de uso privativo no depende solo de quién utiliza el espacio
Si el desperfecto deriva del mal uso, falta de mantenimiento, negligencia u obras no autorizadas, responderá el propietario que disfruta del elemento. Si el problema procede de la estructura, de la impermeabilización general, de instalaciones comunes o del deterioro natural del edificio, la responsabilidad recaerá normalmente en la comunidad.
Un propietario puede tener derecho exclusivo a utilizar una terraza, patio o cubierta, pero ese derecho lleva aparejada una obligación de cuidado. La comunidad, por su parte, debe conservar los elementos comunes y actuar con diligencia cuando exista riesgo para el edificio o para otros vecinos. Ante cualquier conflicto, lo más recomendable es documentar el daño, pedir informe técnico y revisar estatutos, acuerdos comunitarios y pólizas de seguro antes de tomar decisiones.