En las comunidades de propietarios, las decisiones se adoptan mediante acuerdos aprobados en junta. Sin embargo, no todos los propietarios siempre están de acuerdo con lo decidido, y en ciertos casos la ley permite impugnar dichos acuerdos. Este mecanismo legal sirve para proteger los derechos de los propietarios frente a decisiones que sean contrarias a la ley, a los estatutos o que resulten abusivas. A continuación, se explican los aspectos fundamentales sobre cómo impugnar acuerdos de la comunidad de propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
¿Qué es una impugnación de acuerdos?
Impugnar un acuerdo significa solicitar judicialmente su anulación o corrección. No se trata de un simple desacuerdo, sino de una acción formal ante los tribunales para declarar que el acuerdo adoptado en junta no es válido. Esta posibilidad se encuentra regulada en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece los supuestos en los que un propietario puede impugnar.
Motivos para impugnar un acuerdo
La ley establece tres causas principales por las que un acuerdo puede ser impugnado
Cuando sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad
Por ejemplo, si la junta aprueba una actuación que la ley prohíbe, como modificar elementos comunes sin unanimidad, o si infringe los estatutos registrados (por ejemplo, permitiendo un uso no autorizado de un local).
Cuando resulte gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios
Esto sucede cuando se adopta una medida que favorece a unos pocos en perjuicio del conjunto, como aprobar obras innecesarias para un grupo reducido pero que deben pagar todos.
Cuando suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho
Aquí se incluyen los casos de acuerdos discriminatorios o desproporcionados, por ejemplo, imponer gastos injustificados a un vecino concreto.
Quién puede impugnar
No todos los propietarios tienen legitimación para impugnar
La ley la reconoce a los propietarios que hubieran salvado su voto en la junta, es decir, aquellos que manifestaron su desacuerdo al aprobarse el acuerdo.
Los ausentes a la junta
Una vez que se les haya comunicado el acta y siempre que manifiesten su oposición en plazo.
Los que votaron en contra.
Además, es indispensable estar al corriente de pago de todas las deudas con la comunidad. Si el propietario no lo está, deberá pagar o consignar judicialmente las cantidades adeudadas antes de presentar la demanda.
Plazos para impugnar
Los plazos son estrictos y su incumplimiento provoca la pérdida del derecho a impugnar
• Tres meses desde la notificación del acuerdo para impugnaciones por motivos de legalidad o perjuicio.
• Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
El cómputo del plazo comienza cuando el propietario recibe el acta de la junta en la que se adoptó el acuerdo. Por ello, es fundamental conservar la notificación y la fecha de recepción.
Procedimiento judicial
La impugnación se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica la finca. El procedimiento es civil y requiere abogado y procurador. En la demanda se debe
• Identificar el acuerdo que se impugna
• Explicar los motivos de nulidad
• Aportar el acta de la junta y la documentación que lo sustente.
Durante el proceso, el juez valorará si el acuerdo se ajusta o no a la ley y podrá declarar su nulidad total o parcial. En algunos casos, también puede suspender temporalmente la ejecución del acuerdo impugnado si se solicita y se acredita que su aplicación causaría perjuicios irreparables.
Costes y consecuencias
Los gastos de impugnar corren a cargo del propietario demandante, aunque si el juez le da la razón, la comunidad puede ser condenada a pagar las costas procesales. Además, si el acuerdo se declara nulo, deja de tener efecto desde el momento de la sentencia, aunque los actos ya realizados podrían mantenerse si beneficiaron a terceros de buena fe.
Recomendaciones prácticas
Antes de acudir a los tribunales, conviene intentar resolver el conflicto dentro de la comunidad. A veces, un simple diálogo o una convocatoria extraordinaria puede corregir el acuerdo sin necesidad de litigar. También es recomendable consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal, ya que los requisitos legales y plazos son estrictos y su incumplimiento puede hacer perder el caso.
Resumiendo, impugnar acuerdos de la comunidad de propietarios es un derecho esencial para proteger los intereses de los vecinos frente a decisiones ilegales o abusivas. Sin embargo, debe hacerse de forma responsable, cumpliendo los plazos y requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. La vía judicial debe ser la última opción, reservada para los casos en que el diálogo no haya sido suficiente y el acuerdo cause un perjuicio real o infrinja la normativa.
Un conocimiento claro de este procedimiento garantiza una convivencia más justa, transparente y respetuosa entre los propietarios.