Heredar una vivienda puede representar una oportunidad valiosa, pero también conlleva una serie de responsabilidades legales que conviene conocer para evitar conflictos futuros. La transmisión de un inmueble por sucesión está sujeta a normas civiles, fiscales y registrales que regulan desde la aceptación de la herencia hasta la inscripción de la propiedad a nombre de los herederos. Te explicamos los principales aspectos legales que deben considerarse en este proceso.
La sucesión y la aceptación de la herencia
El primer paso cuando fallece el propietario de una vivienda es determinar si existe testamento. Si lo hay, se debe acudir al notario correspondiente para solicitar una copia autorizada y verificar la distribución de bienes establecida por el causante. En caso de que no exista testamento, la ley establece un orden de sucesión legítima en favor de los descendientes, ascendientes, cónyuge y, en última instancia, el Estado.
Una vez identificados los herederos, estos deben manifestar si aceptan o renuncian a la herencia. La aceptación puede hacerse de manera pura y simple, lo cual implica responder con el propio patrimonio por las deudas del causante, o a beneficio de inventario, limitando la responsabilidad de los herederos al valor de los bienes heredados. Esta decisión es crucial, sobre todo si existen pasivos que pudieran comprometer la estabilidad económica de los sucesores.
Trámites notariales y adjudicación de la vivienda
Cuando los herederos aceptan la herencia, es necesario formalizar una escritura pública de adjudicación. En ella se identifican los bienes transmitidos, entre ellos la vivienda, y se establece cómo se reparte entre los sucesores. Si el inmueble pertenece a varios herederos, se genera una situación de copropiedad que puede mantenerse o resolverse mediante la venta, adjudicación a uno de ellos con compensación económica al resto, o división material si fuera posible.
La escritura debe incluir información registral de la vivienda, el valor de adjudicación y la proporción de propiedad que corresponde a cada heredero. Este documento notarial es indispensable para continuar con los trámites de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Fiscalidad en la herencia de una vivienda
Uno de los aspectos más relevantes al heredar un inmueble es la obligación de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Este tributo se paga en la comunidad autónoma donde residía el fallecido y su cuantía varía en función del valor de la vivienda, el grado de parentesco y las bonificaciones o reducciones aplicables. En muchos territorios, los descendientes directos cuentan con importantes reducciones que pueden aliviar la carga fiscal.
Además, en algunos municipios también se debe abonar la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Este impuesto grava el aumento de valor que haya experimentado el suelo desde la última transmisión, aunque existen casos de exención o posibilidad de recurrir si se demuestra que no hubo ganancia real.
El pago de estos impuestos es requisito indispensable para poder inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
Inscripción registral de la vivienda heredada
Con la escritura de adjudicación y la acreditación del pago de impuestos, los herederos deben acudir al Registro de la Propiedad para inscribir el inmueble a su favor. La inscripción no es obligatoria por ley, pero sí altamente recomendable, ya que otorga plena seguridad jurídica y permite a los nuevos titulares disponer libremente de la vivienda (venderla, hipotecarla, alquilarla, etc.).
Situaciones de copropiedad y conflictos entre herederos
No es raro que una vivienda pase a varios herederos en régimen de copropiedad. En estos casos, todos son dueños de una cuota indivisa y deben ponerse de acuerdo para gestionar el uso o la disposición del bien. Si no existe consenso, cualquier coheredero puede solicitar la disolución de la copropiedad, lo cual suele resolverse mediante la venta del inmueble y el reparto del precio.
Los desacuerdos entre herederos pueden prolongar el proceso y generar gastos adicionales, por lo que en ocasiones resulta recomendable acudir a la mediación o buscar acuerdos amistosos.
Consideraciones adicionales
Hipotecas y cargas
Si la vivienda heredada está hipotecada, los herederos asumen la deuda en las mismas condiciones. También deben comprobar si existen embargos u otras cargas registrales.
Uso y posesión
En caso de que uno de los herederos ya viva en la vivienda, es necesario regular su situación con respecto al resto de copropietarios.
Plazos
El ISD y la plusvalía municipal suelen tener un plazo de seis meses desde el fallecimiento para liquidarse, aunque se puede solicitar prórroga.
Resumiendo, heredar una vivienda en Fuengirola no es un trámite meramente simbólico; implica obligaciones legales, fiscales y administrativas que requieren atención cuidadosa. Conocer los pasos a seguir —desde la aceptación de la herencia hasta la inscripción en el Registro y cumplir con los plazos fiscales es fundamental para asegurar una transmisión ordenada y evitar conflictos. La asesoría profesional de un notario, abogado o asesor fiscal puede ser clave para gestionar este proceso de manera eficiente y con la máxima seguridad jurídica.