Las filtraciones en las terrazas son un problema común en muchos edificios, especialmente en aquellos con cierta antigüedad o con mantenimiento deficiente. Aunque pueden parecer un inconveniente menor al principio, las filtraciones pueden causar daños estructurales significativos, afectar la calidad de vida de los residentes y generar conflictos entre vecinos. Uno de los aspectos más debatidos en estos casos es: ¿Quién debe asumir el costo de las reparaciones?
La respuesta no siempre es sencilla, ya que depende de varios factores: el tipo de terraza, el origen de la filtración, lo que dictan los estatutos de la comunidad de propietarios y, en muchos países, lo que establece la legislación vigente. A continuación, analizamos los aspectos clave que determinan quién debe pagar las reparaciones por filtraciones en las terrazas.
Tipos de terrazas: privativas y comunitarias
El primer paso para determinar la responsabilidad es identificar el tipo de terraza en cuestión. Existen principalmente dos tipos:
Terraza comunitaria
Son aquellas que forman parte de los elementos comunes del edificio y que están al servicio de todos los propietarios. Suelen estar ubicadas en la azotea del edificio y pueden o no ser accesibles.
Terraza de uso privativo
Aunque se consideran parte de los elementos comunes del edificio, su uso está reservado exclusivamente a un propietario. Normalmente están anexas a un piso específico (por ejemplo, un ático) y aunque su mantenimiento básico puede recaer en el propietario que las usa, la estructura sigue siendo común.
Esta distinción es clave, ya que las responsabilidades legales y financieras varían dependiendo del tipo de terraza.
¿De dónde proviene la filtración?
Otro punto fundamental es determinar el origen exacto del problema. Las filtraciones pueden deberse a:
• Desgaste natural de los materiales impermeabilizantes.
• Defectos en la construcción.
• Obras mal realizadas por el propietario.
• Falta de mantenimiento.
• Daños accidentales o climáticos (lluvias intensas, granizo, etc.).
Si el origen de la filtración es parte de los elementos estructurales de la terraza (como el aislamiento o la impermeabilización del suelo), y esta es una terraza comunitaria o de uso privativo, generalmente se considera que la responsabilidad de la reparación recae sobre la comunidad de propietarios.
Sin embargo, si se demuestra que la filtración fue provocada por un uso negligente por parte del propietario que disfruta del uso exclusivo de la terraza (por ejemplo, instalar una piscina desmontable sin autorización, hacer obras sin informar, etc.), entonces ese propietario puede ser responsable de cubrir los gastos de reparación.
Qué dice la ley
En países como España, el artículo 396 del Código Civil establece que las terrazas, azoteas y cubiertas forman parte de los elementos comunes del edificio, salvo que los estatutos digan lo contrario. Esto significa que, salvo indicación específica, la comunidad de vecinos debe asumir las reparaciones estructurales.
El propietario con uso privativo puede estar obligado a realizar tareas de mantenimiento ordinario (limpieza, conservación del pavimento visible, etc.), pero no aquellas que impliquen intervención en la estructura del edificio.
Asimismo, la jurisprudencia suele respaldar este criterio. Diversas sentencias de tribunales han reiterado que las comunidades son responsables de las filtraciones originadas en cubiertas comunes, incluso si estas son de uso exclusivo.
Estatutos y acuerdos de la comunidad
Los estatutos de la comunidad pueden modificar o concretar estos principios. En algunos edificios, por ejemplo, se establece que el propietario con uso exclusivo de la terraza debe asumir tanto el mantenimiento como las reparaciones, incluidas las estructurales. Esto solo es válido si está claramente especificado en los estatutos y si dichos estatutos han sido aceptados por todos los copropietarios o inscritos legalmente.
Por ello, es recomendable que, ante cualquier problema de filtración, los implicados consulten los estatutos de su comunidad y, de ser necesario, soliciten asesoría legal.
En resumen, la comunidad de propietarios suele ser responsable de las filtraciones en las terrazas, especialmente cuando se trata de problemas estructurales. No obstante, si la filtración se debe a un mal uso o intervención indebida por parte del propietario que tiene el uso privativo, este podría tener que asumir los costes.
Ante cualquier situación de este tipo, lo mejor es actuar con rapidez: contactar con un técnico que evalúe el origen del daño, revisar los estatutos de la comunidad y, si es necesario, acudir a un mediador o abogado especializado en propiedad horizontal. De esta manera se puede evitar que el problema técnico se convierta en un conflicto vecinal de larga duración.