La transición hacia un modelo energético más sostenible ha convertido la instalación de placas solares en comunidades de propietarios en una de las opciones más demandadas para reducir el consumo eléctrico y abaratar costes en el largo plazo. Sin embargo, al tratarse de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, surgen dudas legales importantes que deben ser resueltas antes de emprender cualquier proyecto. En esta publicación te explicamos los principales requisitos legales y consideraciones que conviene tener en cuenta.
Aprobación en junta de propietarios
El primer paso imprescindible es llevar la propuesta a la junta de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que, para la instalación de sistemas de energías renovables de uso común (como placas solares para suministrar electricidad a zonas comunes o para autoconsumo compartido), basta con el voto favorable de un tercio del total de propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Esto supone una reducción respecto a otros acuerdos que requieren mayorías cualificadas, lo que facilita la adopción de este tipo de proyectos.
Además, los propietarios que voten en contra no están obligados a asumir el coste inicial, salvo que después decidan beneficiarse de la instalación. Si algún vecino se adhiere más tarde, deberá abonar la parte proporcional del gasto actualizado.
Diferencia entre uso común y uso privativo
Es fundamental distinguir si la instalación será
De uso común
Destinada a suministrar energía para ascensores, iluminación de portales, garajes, etc.
De autoconsumo compartido
Permite a varios vecinos aprovechar la energía para sus viviendas particulares.
De uso privativo
Cuando un propietario quiere instalar placas en la azotea comunitaria solo para su vivienda.
En el último caso, el propietario interesado necesitará autorización de la comunidad y no podrá perjudicar la seguridad del edificio ni limitar el uso de la cubierta por parte de los demás.
Licencias y autorizaciones administrativas
Aunque la normativa urbanística varía según la comunidad autónoma y el ayuntamiento, en general será necesario:
• Comunicación previa o licencia de obra menor para instalar los paneles.
• Proyecto técnico visado por un instalador autorizado, especialmente si la potencia supera ciertos límites.
• Cumplimiento de la normativa urbanística y estética, sobre todo si el edificio está protegido o situado en un casco histórico.
Conviene consultar en el ayuntamiento correspondiente para evitar sanciones o tener que retirar la instalación por incumplimientos.
Registro de la instalación y aspectos técnicos
Una vez ejecutada la obra, la instalación debe inscribirse en el registro de autoconsumo de energía eléctrica de la comunidad autónoma. Además:
• Debe cumplir con el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
• Ha de contar con certificado de instalación eléctrica expedido por un instalador autorizado.
• En instalaciones colectivas, será necesario un sistema de reparto de energía que determine la proporción que corresponde a cada vecino.
Ayudas y subvenciones
La legislación vigente contempla incentivos económicos para este tipo de proyectos, como:
• Bonificaciones en el IBI y en el ICIO ofrecidas por muchos ayuntamientos.
• Subvenciones autonómicas y fondos europeos Next Generation.
Para acceder a estas ayudas suele requerirse que la instalación cumpla con todos los requisitos técnicos y legales, por lo que la correcta tramitación es fundamental.
Responsabilidad y mantenimiento
La comunidad debe acordar cómo se gestionará el mantenimiento de la instalación y quién asumirá la responsabilidad en caso de averías o siniestros. Lo más habitual es contratar un servicio de mantenimiento con la empresa instaladora, lo que garantiza tanto la seguridad como la eficiencia del sistema.
Si la instalación es de uso privativo, el propietario que la haya solicitado deberá hacerse cargo de todos los gastos de mantenimiento y de los posibles daños que pudiera causar.
Resumiendo, la instalación de placas solares en comunidades de vecinos es una oportunidad para avanzar hacia la sostenibilidad y reducir costes energéticos. No obstante, requiere seguir una serie de pasos legales clave: aprobación en junta, solicitud de licencias, inscripción en registros oficiales y acuerdos claros sobre el uso y mantenimiento.
Cumplir con estos requisitos no solo evita conflictos vecinales o sanciones administrativas, sino que también abre la puerta a subvenciones y beneficios fiscales. En definitiva, contar con un buen asesoramiento jurídico especializado en derecho inmobiliario es la mejor garantía para que el proyecto se ejecute de forma segura y beneficiosa para todos los propietarios.