En el ámbito del derecho civil y la propiedad inmobiliaria, existen diversas formas en que una persona puede tener derechos sobre un inmueble. Una de las figuras jurídicas más importantes y menos comprendidas es el usufructo. Tener el usufructo de un inmueble implica poseer ciertos derechos sobre una propiedad sin ser el propietario pleno, lo que genera particularidades legales y prácticas que es importante entender, tanto para quienes reciben este derecho como para quienes poseen la propiedad en sí.
Definición de usufructo
El usufructo es un derecho real que permite a una persona, llamada usufructuario, usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona, llamada nudo propietario, sin alterar la sustancia o la esencia del bien. En términos simples, el usufructuario tiene la facultad de usar el inmueble y obtener los frutos que este genere —como rentas, productos o cualquier beneficio económico—, pero no puede venderlo ni modificarlo de manera que afecte su integridad.
Este derecho está regulado en la mayoría de los códigos civiles y puede aplicarse a bienes muebles o inmuebles, aunque en la práctica es más común en inmuebles, como casas, departamentos, terrenos o locales comerciales.
Características principales del usufructo sobre inmuebles
Derecho de uso y disfrute
El usufructuario puede habitar el inmueble, arrendarlo, o usarlo para cualquier actividad legal que no dañe la propiedad. Por ejemplo, si alguien tiene el usufructo de una casa, puede vivir en ella o alquilarla y cobrar la renta, siempre respetando la propiedad.
Temporalidad
El usufructo generalmente es temporal y puede durar por un tiempo determinado (años, décadas) o hasta que ocurra un evento específico (como la muerte del usufructuario). Al finalizar el usufructo, el inmueble retorna al nudo propietario con todos sus derechos plenos.
Conservación del bien
El usufructuario debe cuidar y conservar el inmueble en buenas condiciones, ya que está obligado a devolverlo al propietario en el mismo estado en que lo recibió, salvo el desgaste natural por el uso normal.
Limitaciones
Aunque el usufructuario tiene amplios derechos para usar y disfrutar el inmueble, no puede venderlo ni hipotecarlo, ya que la propiedad plena recae en el nudo propietario. Cualquier acto que implique disposición o gravamen requiere la autorización del propietario.
Diferencias entre usufructo y propiedad plena
Para comprender mejor qué significa tener el usufructo de un inmueble, es útil compararlo con la propiedad plena o “dominio”. La propiedad plena otorga el derecho total de usar, disfrutar y disponer del bien, lo que incluye venderlo, hipotecarlo, transformarlo o destruirlo.
El usufructo, por su parte, se limita a los derechos de uso y disfrute, sin poder alterar la titularidad ni el destino final del inmueble. El propietario mantiene la titularidad legal y ciertos derechos sobre la propiedad, aunque el usufructuario tenga el derecho de usarla.
¿Cómo se constituye el usufructo?
El usufructo puede establecerse por diversas vías:
Por contrato
Es común que en testamentos o contratos de compraventa se establezca un usufructo a favor de una persona, por ejemplo, para que un familiar pueda vivir en una casa sin ser propietario.
Por ley
En algunos casos, la ley otorga el usufructo automáticamente, como en el usufructo viudal, donde el cónyuge sobreviviente tiene derecho a usar y disfrutar la vivienda familiar.
Por prescripción
Aunque menos frecuente, el usufructo puede generarse por el uso continuado y público de un bien durante un tiempo determinado.
Ventajas y desventajas del usufructo
Ventajas para el usufructuario
• Derecho a usar y disfrutar del inmueble sin necesidad de comprarlo.
• Posibilidad de obtener ingresos mediante el arrendamiento del inmueble.
Puede servir como un recurso de protección patrimonial, garantizando el uso de un bien para determinadas personas.
Ventajas para el propietario
• Mantiene la titularidad plena del inmueble.
Puede asegurar que el bien se conserve en buen estado y que se respete un destino específico para la propiedad.
En algunos casos, puede planificar la transmisión patrimonial a herederos, otorgando usufructos para proteger a ciertos beneficiarios.
Desventajas para el usufructuario
• Limitación para disponer del inmueble, ya que no puede venderlo ni hipotecarlo.
• Obligación de mantener y conservar el inmueble en buen estado.
El usufructo termina por ley o por el término pactado, sin posibilidad de extensión unilateral.
Desventajas para el propietario
• No puede usar ni disfrutar del inmueble mientras dure el usufructo.
• Riesgo de que el usufructuario no cuide adecuadamente la propiedad.
Puede complicarse la administración y toma de decisiones sobre la propiedad.
Obligaciones del usufructuario
Además de usar el inmueble, el usufructuario debe cumplir con ciertas obligaciones, como:
• Pagar los impuestos y cargas ordinarias vinculadas al uso del inmueble, por ejemplo, el impuesto predial y el pago de servicios básicos.
• Conservar el inmueble, realizando reparaciones menores que aseguren el buen estado del bien.
No alterar la esencia del inmueble ni afectar su valor o estructura.
Ejemplos prácticos
Caso familiar
Un padre puede donar la propiedad de una casa a sus hijos, pero reservarse el usufructo para vivir en ella hasta su fallecimiento. Así, asegura su vivienda, mientras los hijos serán los futuros propietarios plenos.
Inversiones
Una persona puede comprar un inmueble y otorgar el usufructo a otra para que lo administre y obtenga ingresos, mientras que el comprador mantiene la propiedad legal.
Resumiendo, tener el usufructo de un inmueble significa disfrutar del derecho a usar y aprovechar la propiedad sin ser dueño absoluto. Es una figura jurídica valiosa para proteger intereses familiares, planificar patrimonios o administrar bienes, con un balance claro entre derechos y obligaciones. Entender bien qué implica el usufructo ayuda a evitar conflictos y a maximizar los beneficios que esta forma de titularidad parcial ofrece tanto a usufructuarios como a propietarios.