En una comunidad de propietarios, todos los vecinos tienen derechos y obligaciones. Entre las más importantes se encuentra la de contribuir económicamente al sostenimiento del edificio y de los servicios comunes. Sin embargo, es frecuente que alguno de los copropietarios incumpla con esta obligación y deje de pagar las cuotas ordinarias o extraordinarias.
Esta situación genera conflictos y perjuicios para el resto de los vecinos cumplidos, pues el impago repercute directamente en la economía de la comunidad. Para afrontar este tipo de casos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece mecanismos claros, y uno de los más relevantes se encuentra en su artículo 21.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el procedimiento de reclamación judicial de deudas comunitarias.
En esencia, otorga a la comunidad de propietarios una herramienta ágil y eficaz para exigir el pago a los morosos, evitando trámites judiciales largos y costosos. Este procedimiento especial se conoce como proceso monitorio, y su principal ventaja es que se basa en la certificación de deuda emitida por el secretario o administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente.
Antes de acudir al juzgado, la comunidad debe seguir ciertos pasos previos.
En primer lugar, el propietario moroso debe haber sido notificado del acuerdo de la junta en el que se aprueba la liquidación de su deuda. Este acuerdo se comunica por escrito, normalmente mediante burofax o cualquier medio que deje constancia. Si el deudor no realiza el pago, entonces la comunidad está facultada para iniciar el proceso monitorio conforme al artículo 21. La gran ventaja de este procedimiento es que no requiere abogado ni procurador en su primera fase, lo que reduce los costes para la comunidad. Basta con presentar la certificación de deuda, copia del acta de la junta y los justificantes de notificación.
Una vez presentado el proceso monitorio, el juzgado notifica al propietario moroso, quien dispone de un plazo para pagar, oponerse o no responder. Si paga, el procedimiento se archiva.
Si no contesta, el juez dicta un decreto de ejecución, que permite embargar bienes, cuentas bancarias o incluso la vivienda para saldar la deuda. En cambio, si el propietario se opone, el procedimiento continúa por la vía judicial ordinaria, donde sí será necesario contar con representación legal.
El artículo 21 también contempla los intereses y las costas judiciales.
Si el propietario resulta condenado, deberá abonar no solo la deuda principal, sino también los intereses y los gastos del proceso. Esto actúa como una medida disuasoria frente a la morosidad, ya que el coste final para el infractor puede ser considerablemente mayor.
Desde un punto de vista práctico, el impago de las cuotas por parte de un vecino genera problemas de funcionamiento en la comunidad. Se pueden ver afectados servicios básicos como la limpieza, el mantenimiento del ascensor, la luz de las zonas comunes o incluso la contratación de seguros. Por ello, es fundamental que las comunidades actúen con rapidez y sin tolerar retrasos prolongados. La ley respalda el derecho del resto de los propietarios a exigir el cumplimiento de las obligaciones comunes.
Además del proceso judicial, el artículo 21 permite incluir en los estatutos o en la junta la posibilidad de aplicar medidas extrajudiciales de presión, siempre que no vulneren derechos fundamentales. Por ejemplo, se puede acordar que el vecino moroso no tenga derecho de voto en las juntas mientras mantenga deudas pendientes, lo cual refuerza el principio de equidad.
Cuando un vecino no paga, la comunidad no está indefensa.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal ofrece un mecanismo eficaz para reclamar lo adeudado y proteger los intereses colectivos. Este artículo refleja el equilibrio entre el derecho de propiedad individual y la convivencia solidaria dentro de la comunidad.
Pagar las cuotas no es solo una obligación legal, sino también un compromiso ético con los demás vecinos. La morosidad no solo genera tensión, sino que pone en riesgo el mantenimiento y el bienestar general del inmueble. Por eso, actuar conforme al artículo 21 no debe verse como un acto de confrontación, sino como una herramienta necesaria para garantizar la justicia y la sostenibilidad de la vida en comunidad.