La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es uno de los tributos que más preguntas provoca cada vez que alguien vende, hereda o recibe una vivienda en una ciudad. Aunque su funcionamiento parece simple, la realidad es que sus reglas han cambiado en los últimos años, y eso ha dejado un escenario en el que conviene entender bien qué se paga, cuándo, y cómo se calcula para evitar errores, recargos o liquidaciones indebidas.
¿Qué grava exactamente la plusvalía municipal?
Este impuesto no grava el precio total de la vivienda, ni el valor de la construcción. Grava el incremento de valor del terreno urbano desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite (venta, herencia o donación). Es decir, aunque en una operación haya dinero de por medio, el hecho imponible no es ganar dinero con la venta, sino el incremento del valor del suelo según criterios fiscales.
La gestión corresponde al ayuntamiento del municipio donde esté situado el inmueble. Por eso, aunque la norma básica sea estatal, los tipos y detalles prácticos pueden variar.
Cada consistorio aplica su ordenanza fiscal, dentro de los límites legales.
¿Cuándo se paga?
En términos generales, se devenga en transmisiones de inmuebles urbanos en estos supuestos:
• Venta de vivienda, local, solar u otro inmueble urbano.
• Donación, por ejemplo, regalar una vivienda a un hijo.
• Herencia, cuando se adjudica el inmueble a los herederos
• Algunas operaciones societarias. Aportaciones, disoluciones, etc.
Un punto clave
No siempre paga la misma persona. En ventas, normalmente paga quien transmite (el vendedor), salvo pacto distinto (que no siempre es oponible al ayuntamiento). En herencias y donaciones, suele pagar quien adquiere (heredero o donatario).
Plazos habituales (y el riesgo de recargos)
Aquí es donde mucha gente se despista
El impuesto se mueve con plazos administrativos, no con “cuando me venga bien”.
• En herencias, el plazo típico es 6 meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga (habitualmente otros 6) si se solicita a tiempo.
• En ventas y donaciones, suele ser un plazo más corto (frecuentemente 30 días hábiles).
No cumplir plazos puede implicar recargos, intereses y, en algunos casos, sanciones. La recomendación práctica es clara: si hay transmisión, mirar el calendario el mismo día de la firma o del fallecimiento, no “cuando se haya terminado el papeleo”.
¿Se paga siempre?
Durante años, uno de los grandes conflictos fue que el impuesto se exigía incluso cuando no había ganancia real, por ejemplo en ventas con pérdidas. Tras cambios normativos y criterios judiciales, hoy existe la posibilidad de no pagar cuando se acredita que no ha existido incremento de valor.
En la práctica, esto significa que si vendiste por menos de lo que compraste (o si el valor de adquisición y transmisión muestran ausencia de incremento), puedes estar en una situación donde el impuesto no proceda, o proceda por una cuantía distinta. El matiz importante: hay que acreditarlo y hacerlo dentro del procedimiento correcto (declaración, liquidación, recurso), no basta con “decirlo”.
Cómo se calcula
Actualmente, el sistema suele ofrecer dos vías de cálculo, y el contribuyente puede optar por la que resulte más ventajosa (siempre dentro de lo que permita la normativa aplicable):
• Método objetivo (por coeficientes): se parte del valor catastral del suelo y se aplican coeficientes en función de los años transcurridos desde la adquisición hasta la transmisión. Luego se aplica el tipo impositivo municipal.
• Método de plusvalía real: se basa en la diferencia entre valores de adquisición y transmisión atribuibles al suelo (con criterios fiscales), y se calcula la base imponible sobre la ganancia efectiva.
Esto tiene una consecuencia directa. En operaciones con incrementos pequeños, o en zonas donde el valor catastral se ha actualizado de manera intensa, un método puede disparar la cuota y el otro suavizarla. Por eso, si el ayuntamiento te gira una liquidación, no conviene asumir que es “lo que toca” sin revisar si se aplicó el método correcto y si se eligió el más favorable cuando procede.
Factores que influyen más de lo que parece
Hay tres elementos que suelen cambiarlo todo:
• Valor catastral del suelo, no el total del inmueble.
• Años exactos de tenencia. No es lo mismo 4 años y 11 meses que 5 años y 1 mes, según tramos y reglas.
• Ordenanza municipal. Tipos, bonificaciones (por ejemplo en herencias entre familiares), y requisitos documentales.
Especialmente en herencias, algunas ordenanzas prevén bonificaciones relevantes en función del parentesco, la vivienda habitual, la capacidad económica u otros criterios. El problema es que esas bonificaciones suelen exigir pedirlas y justificarlo, no se aplican “por defecto” en todos los casos.
Qué hacer si te llega una liquidación o si vas a transmitir
Si estás antes de la operación:
• Revisa el IBI para conocer el valor catastral y su desglose (suelo/construcción).
• Guarda y prepara escrituras: compra (adquisición) y venta/donación (transmisión), o documentación de herencia.
• Valora si te puede interesar acreditar inexistencia de incremento o elegir el método real.
Si ya te llegó una liquidación:
• Comprueba plazos de recurso, suelen ser cortos.
• Verifica si se han aplicado correctamente los años, el valor del suelo y el tipo municipal.
• Revisa si te correspondía bonificación y si el ayuntamiento la aplicó o la condicionaba a solicitud expresa.
La plusvalía municipal ya no es el impuesto “automático” que muchos recuerdan, pero sigue siendo un trámite sensible: por importes, por plazos y por la posibilidad real de que, dependiendo del caso, no proceda o se reduzca. Entender el mecanismo y actuar con documentación y calendario suele marcar la diferencia entre pagar lo justo o pagar de más.