En el ámbito jurídico español, el contrato de promesa de compraventa es una figura ampliamente utilizada, especialmente en el sector inmobiliario. Su finalidad es servir como un compromiso previo entre comprador y vendedor antes de formalizar la compraventa definitiva de un bien, generalmente un inmueble. Aunque no se encuentra expresamente regulado bajo esa denominación en el Código Civil español, la jurisprudencia y la práctica contractual reconocen su validez y eficacia como precontrato, siempre que cumpla con ciertos requisitos esenciales.
¿Qué es una Promesa de Compraventa?
En España, la promesa de compraventa es un acuerdo previo entre las partes en el que se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa con unas condiciones ya pactadas. Se trata de un contrato preparatorio, que tiene fuerza vinculante siempre que se ajuste a los principios generales del derecho contractual, especialmente los artículos 1.254 y 1.258 del Código Civil, que establecen la fuerza obligatoria de los contratos cuando concurren el consentimiento, el objeto y la causa.
En la práctica, se le conoce también como contrato de arras o contrato privado de compraventa con compromiso de elevar a público, aunque estas figuras pueden tener diferencias jurídicas relevantes. En cualquier caso, la promesa de compraventa no transmite la propiedad del bien, pero sí obliga a las partes a celebrar el contrato definitivo dentro del plazo o bajo las condiciones que se establezcan.
Requisitos y Elementos Esenciales
Para que una promesa de compraventa tenga validez jurídica en España, debe cumplir con los siguientes requisitos:
Forma escrita
Aunque el Código Civil no exige formalidad para los contratos en general, por razones probatorias es indispensable que la promesa de compraventa conste por escrito, especialmente cuando se trata de bienes inmuebles.
Consentimiento expreso de las partes
Ambas partes deben manifestar de manera clara e inequívoca su voluntad de obligarse a celebrar el contrato definitivo.
Objeto determinado
Debe especificarse claramente el bien que será objeto de compraventa, con suficiente precisión para su identificación.
Precio cierto o determinado
Es necesario establecer el precio de la futura compraventa o, al menos, la forma en que se determinará.
Plazo o condición
Debe fijarse un plazo determinado o una condición clara para la celebración del contrato definitivo. Sin este elemento, el contrato puede considerarse incompleto o inejecutable.
Tipos de Arras y Su Relación con la Promesa
Es frecuente que el contrato de promesa de compraventa incluya una cláusula de arras, que puede ser de tres tipos:
Arras confirmatorias
Sirven como prueba de que el contrato ha sido celebrado y no tienen efectos adicionales.
Arras penales
Funcionan como una garantía, donde la parte que incumple pierde la suma entregada (comprador) o debe devolverla doblada (vendedor).
Arras penitenciales (artículo 1.454 del Código Civil)
Permiten desistir del contrato a cambio de perder (o devolver) las arras, según quién desista.
Aunque el contrato de promesa y el contrato con arras no son exactamente lo mismo, muchas veces se utilizan de forma conjunta en operaciones inmobiliarias. Las arras suelen actuar como una manifestación anticipada del compromiso adquirido en la promesa de compraventa.
Efectos Jurídicos del Incumplimiento
Si alguna de las partes se niega a formalizar la compraventa dentro del plazo pactado, la otra parte podrá exigir judicialmente el cumplimiento forzoso del contrato, siempre que este contenga todos los elementos esenciales del contrato definitivo. Esta acción se conoce como acción de cumplimiento y ha sido admitida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, siempre que se acredite la existencia de un compromiso contractual válido.
En caso de haberse pactado arras penitenciales, el contrato podrá resolverse sin necesidad de acudir a los tribunales, mediante la aplicación de la penalización establecida en el acuerdo.
Ventajas de la Promesa de Compraventa
El contrato de promesa de compraventa ofrece múltiples ventajas:
– Permite a las partes asegurarse de que, en el futuro, se celebrará la compraventa bajo condiciones claras.
– Otorga seguridad jurídica al prever consecuencias específicas ante el incumplimiento.
– Es útil cuando se requiere tiempo para obtener financiación, resolver trámites urbanísticos o coordinar otras operaciones.
Resumiendo, en el contexto español, el contrato de promesa de compraventa, aunque no esté expresamente regulado, es plenamente válido y vinculante siempre que cumpla con los requisitos generales de los contratos. Su uso está especialmente extendido en el ámbito inmobiliario, donde actúa como una garantía para ambas partes hasta que se pueda firmar la escritura pública ante notario.
Para evitar conflictos o cláusulas abusivas, se recomienda siempre consultar con un abogado o profesional del derecho inmobiliario en Fuengirola antes de firmar este tipo de documentos, ya que sus efectos pueden ser determinantes en la adquisición de una propiedad.