Dividir una vivienda en dos unidades independientes puede ser una oportunidad para aumentar la rentabilidad del inmueble, adaptarse a nuevas necesidades familiares o generar una segunda residencia dentro del mismo edificio. Sin embargo, en España y, en concreto, en Fuengirola, este proceso está fuertemente regulado. Requiere cumplir con la normativa urbanística municipal, las exigencias técnicas de habitabilidad y un procedimiento jurídico-administrativo preciso.
En esta publicación te explicamos los requisitos se exigen en Fuengirola, los pasos legales y la documentación necesaria para que la segregación sea plenamente válida.
Marco legal aplicable en Fuengirola
La división de viviendas en Andalucía se rige por:
• Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
• Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía.
• Normativa del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Fuengirola.
• Código Técnico de la Edificación (CTE): condiciones de seguridad, ventilación, accesibilidad y habitabilidad.
• Ordenanzas municipales de construcción y licencias del Ayuntamiento de Fuengirola.
Para que una vivienda pueda dividirse, debe estar permitida esta actuación por el planeamiento urbano. Algunas zonas o edificios no permiten segregar por densidad de población, limitaciones volumétricas o usos autorizados.
¿Cuándo se puede dividir una vivienda?
En Fuengirola la segregación es legal siempre que se cumplan estos criterios esenciales:
Edificabilidad y densidad permitida
El PGOU establece límites de viviendas por parcela. Si el edificio ya ha alcanzado su máximo, no se autorizará la creación de una vivienda adicional.
Superficie mínima por vivienda
Cada unidad debe cumplir la superficie útil mínima que marca la normativa andaluza:
• 30 m² útiles para viviendas tipo estudio.
• Alrededor de 38–45 m² útiles para viviendas completas, dependiendo de la distribución.
El Ayuntamiento exige que la nueva vivienda sea perfectamente funcional: cocina, baño, ventilación, iluminación y acceso independiente.
Accesos independientes
La división debe permitir que cada vivienda tenga su acceso propio, sin invadir elementos comunes fuera de lo permitido por la comunidad o la normativa.
Cumplimiento del CTE
Cada vivienda resultante debe cumplir con requisitos de:
• Aislamiento acústico y térmico.
• Protección contra incendios.
• Ventilación obligatoria.
• Instalaciones eléctricas, de agua y saneamiento independientes o con sus contadores propios.
Trámites necesarios en Fuengirola
Proyecto técnico de segregación
Debe redactarlo un arquitecto colegiado. El proyecto incluirá:
• Medición exacta de cada vivienda resultante.
• Justificación urbanística de que la segregación es viable.
• Plano del estado actual y reformado.
• Cálculo de superficies y habitabilidad.
Este proyecto es imprescindible para solicitar la licencia.
Solicitud de licencia de obra y segregación
En Fuengirola suele tramitarse como licencia de obra mayor, ya que afecta a la configuración del inmueble y a su número de viviendas. El Ayuntamiento revisará que:
• El edificio lo permite.
• No se supera la densidad de viviendas.
• Cada unidad cumple el CTE y las ordenanzas municipales.
Comunicación y autorización de la comunidad de propietarios
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la creación de una vivienda nueva modifica elementos privativos y puede afectar elementos comunes, por lo que en la mayoría de casos se requiere:
• Aprobación por unanimidad
• Autorización expresa en el título constitutivo, si este permite segregaciones sin acuerdo unánime.
En Fuengirola, los administradores de fincas suelen exigir copia del proyecto y certificación del arquitecto.
Escritura pública ante notario
Una vez finalizada la obra y con la licencia concedida, se formaliza la escritura de segregación.
El notario inscribe que la vivienda A queda dividida en vivienda A y vivienda B, ambas con su superficie, linderos y cuota de participación.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Es obligatorio registrar las dos nuevas viviendas para que tengan existencia jurídica independiente. Cada unidad recibirá una referencia catastral diferente.
Actualización del Catastro
Finalmente, el Catastro debe validar los nuevos planos y superficies. Esto afecta también a:
• IBI
• Tasaciones
• Certificados energéticos independientes
Riesgos de hacerlo sin licencia
Dividir una vivienda sin los permisos municipales puede acarrear:
• Multas urbanísticas significativas.
• Imposibilidad de inscribir la vivienda segregada.
• Problemas para vender o alquilar legalmente.
• Denuncias de la comunidad de propietarios.
Fuengirola es un municipio especialmente estricto en el control de obras en viviendas turísticas y en zonas de alta densidad, por lo que los riesgos son altos.
Resumiendo, dividir una vivienda en dos en Fuengirola es viable, pero requiere cumplir un recorrido técnico y legal preciso. La clave está en:
• Verificar que el PGOU permite la segregación.
• Encargar un proyecto arquitectónico adecuado.
• Obtener la licencia municipal correspondiente.
• Formalizar la segregación en el notario y registrarla.
Cumplidos estos pasos, el propietario obtendrá dos viviendas plenamente legales, independientes y aptas para su uso habitual, venta o alquiler.