En el ámbito jurídico, especialmente en las transacciones relacionadas con bienes inmuebles, es común encontrar dos figuras contractuales: la escritura pública y el contrato privado de compraventa. Aunque ambas tienen como finalidad principal formalizar la transferencia de un bien, presentan diferencias sustanciales en cuanto a su validez, formalidad y efectos legales. A continuación, se analizan estas diferencias y su importancia en el tráfico jurídico.
Concepto de escritura pública y contrato privado
Escritura pública
La escritura pública es un documento oficial autorizado y otorgado ante un notario público o funcionario con fe pública. Su contenido queda registrado en un protocolo notarial, lo que le otorga plena fe probatoria y carácter de documento público. Es el instrumento idóneo y, en la mayoría de los casos, obligatorio para transmitir la propiedad de bienes inmuebles, conforme a lo establecido en los códigos civiles de muchos países.
Contrato privado de compraventa
El contrato privado de compraventa, por su parte, es un acuerdo suscrito entre dos o más particulares sin intervención de un notario. Se considera un documento privado, válido siempre que cumpla con los elementos esenciales de un contrato: consentimiento, objeto y causa lícita. Aunque puede generar obligaciones para las partes, su fuerza probatoria y efectos frente a terceros son limitados.
Formalidad y validez legal
Una diferencia esencial radica en el grado de formalidad.
Escritura pública
Tiene un carácter formal y solemne. En la compraventa de bienes inmuebles, la ley exige esta forma para que la transmisión de la propiedad sea plenamente eficaz y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Contrato privado
Es un contrato consensual y no requiere formalidades notariales. Es válido entre las partes, pero carece de fuerza para producir efectos reales frente a terceros hasta que se eleve a escritura pública.
Efectos frente a terceros y seguridad jurídica
Escritura pública
Goza de fe pública notarial, lo que significa que se presume auténtica y veraz mientras no se demuestre lo contrario. Además, permite la inscripción en el Registro de la Propiedad, otorgando seguridad jurídica y protección frente a terceros adquirentes de buena fe.
Contrato privado
Solo genera efectos obligacionales entre las partes firmantes. No puede inscribirse directamente en el Registro de la Propiedad, lo que implica que un tercero podría adquirir el mismo inmueble de buena fe mediante escritura pública, dejando en desventaja al comprador que solo tiene un contrato privado.
Costos y rapidez del proceso
Escritura pública
Implica mayores costos, ya que se deben pagar honorarios notariales, impuestos y gastos registrales. Además, el proceso puede ser más lento debido a los trámites de protocolización e inscripción.
Contrato privado
Es más económico y rápido, pues basta con la firma de las partes y, en algunos casos, testigos. Sin embargo, esta aparente ventaja puede convertirse en un riesgo si no se formaliza posteriormente mediante escritura pública.
Posibilidad de exigir el cumplimiento
Ambos documentos son títulos válidos para exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas. No obstante:
Con la escritura pública, la ejecución judicial es más directa, pues constituye un título ejecutivo, lo que facilita reclamar el pago o cumplimiento en un procedimiento judicial.
El contrato privado también puede hacerse valer judicialmente, pero su fuerza probatoria puede ser cuestionada, y será necesario un proceso ordinario más largo.
Recomendaciones prácticas
Aunque el contrato privado puede ser útil como paso preliminar, por ejemplo, mediante la firma de un contrato de arras o promesa de compraventa, para adquirir bienes inmuebles de forma segura es indispensable elevarlo a escritura pública. Esta no solo protege los derechos del comprador, sino que también garantiza la oponibilidad frente a terceros y evita futuros conflictos legales.
Resumiendo, la principal diferencia entre la escritura pública y el contrato privado de compraventa radica en su eficacia legal y en la seguridad jurídica que ofrecen. Mientras que el contrato privado solo vincula a las partes y carece de valor frente a terceros, la escritura pública es el instrumento adecuado para consolidar la transferencia de propiedad y garantizar la inscripción registral.
Por tanto, aunque la vía privada puede ser más rápida y económica, en operaciones de compraventa de inmuebles siempre es recomendable formalizar la transacción mediante escritura pública, evitando así posibles litigios y asegurando la plena protección de los derechos adquiridos.