El mercado inmobiliario español se ha convertido en uno de los más atractivos de Europa para los compradores extranjeros. El clima, la calidad de vida y los precios en comparación con otros países de la Unión Europea y fuera de ella convierten a España en un destino preferido tanto para la inversión como para la residencia. Sin embargo, quienes deseen adquirir una vivienda deben tener claros los requisitos legales, fiscales y prácticos que conlleva la operación. En esta publicación te explicamos los puntos más relevantes para comprar vivienda en España siendo extranjero.
¿Quién puede comprar en España?
En principio, cualquier persona extranjera puede adquirir un inmueble en España, independientemente de su nacionalidad o residencia. No existen restricciones generales, salvo en casos muy concretos relacionados con zonas de interés militar (por ejemplo, en algunas áreas cercanas a fronteras o bases estratégicas).
Tanto ciudadanos de la Unión Europea como extracomunitarios pueden comprar, ya sea para uso propio, como segunda residencia o como inversión destinada al alquiler.
El NIE: requisito imprescindible
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es obligatorio para formalizar la compra. Se trata de un número personal, único y exclusivo que se utiliza en España para identificar a extranjeros en sus operaciones legales y fiscales.
Sin NIE no se puede:
• Firmar la escritura de compraventa ante notario.
• Abrir una cuenta bancaria en España.
• Pagar impuestos relacionados con la compra.
Este número puede solicitarse en la policía nacional en España o en el consulado español en el país de origen, aunque el trámite puede tardar varias semanas. Conviene gestionarlo con antelación para evitar retrasos.
La apertura de cuenta bancaria
Si bien no es estrictamente obligatorio, resulta muy recomendable que el comprador extranjero abra una cuenta bancaria en España. Esto facilita el pago de impuestos, el abono de suministros (agua, luz, gas) y la gestión de la hipoteca en caso de financiar la operación.
Los bancos suelen solicitar:
• Pasaporte en vigor.
• NIE (si ya se dispone de él).
• Justificante de ingresos o solvencia económica.
Proceso de compra paso a paso
El procedimiento es muy similar al que sigue un ciudadano español:
Contrato de arras
El comprador entrega una cantidad (habitualmente un 10%) como señal. Si finalmente no compra, pierde esa cantidad; si el vendedor se arrepiente, debe devolverla duplicada.
Firma de escritura pública
Se realiza ante notario y se inscribe después en el Registro de la Propiedad.
Pago de impuestos
Varían según se trate de vivienda nueva (IVA y AJD) o de segunda mano (ITP).
Es fundamental realizar una debida diligencia jurídica previa para comprobar que la vivienda está libre de cargas, que no tiene deudas de comunidad ni embargos y que se encuentra correctamente inscrita en el Registro.
Fiscalidad del comprador extranjero
Comprar una vivienda en España genera obligaciones fiscales:
Vivienda nueva
IVA (10% en general) + Actos Jurídicos Documentados (entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma).
Vivienda de segunda mano
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 6% y el 10%.
Impuestos posteriores
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Tributo municipal anual.
Tasa de basuras u otros tributos locales.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Incluso si la vivienda no genera ingresos, Hacienda imputa una renta presunta por el uso de la propiedad.
En caso de alquilar el inmueble, el propietario extranjero debe declarar los ingresos obtenidos, aunque existen deducciones distintas para residentes en la UE y para extracomunitarios.
Financiación e hipotecas para extranjeros
Los bancos españoles sí conceden hipotecas a compradores extranjeros, aunque con condiciones algo diferentes:
Por lo general, financian entre el 60% y el 70% del valor de tasación.
Se exige aportar ingresos estables y justificables, así como documentación traducida si procede de otro país.
Los plazos de amortización suelen ser más cortos que para residentes españoles.
Residencia y el «Golden Visa»
La compra de vivienda en España no otorga automáticamente la residencia. No obstante, existe un mecanismo especial: la llamada Golden Visa o visado de residencia para inversores.
Si un extranjero invierte al menos 500.000 euros en inmuebles libres de cargas, puede obtener un permiso de residencia válido para él y su familia. Este régimen resulta especialmente atractivo para compradores extracomunitarios (por ejemplo, de países latinoamericanos, Rusia o China).
Resumiendo, comprar vivienda en España siendo extranjero es un proceso accesible, pero que requiere planificación. Obtener el NIE, asesorarse con un abogado especializado y calcular la carga fiscal son pasos fundamentales para evitar sorpresas. España no solo ofrece un mercado inmobiliario atractivo, sino también seguridad jurídica y un marco legal claro para la protección del comprador.
Quien adquiera una vivienda no solo obtiene un activo inmobiliario en un país con alta demanda turística y residencial, sino también la oportunidad de disfrutar de una de las mejores calidades de vida de Europa.