Uno de los aspectos que más preocupa a los compradores es la existencia de deudas o hipotecas sobre el inmueble. Verificar esta información antes de firmar el contrato de arras o la escritura es fundamental para evitar sorpresas desagradables.
En esta publicación te explicamos, de manera clara y práctica, cómo comprobar si una vivienda está libre de cargas y qué herramientas legales tienes a tu alcance.
¿Qué significa que un inmueble tenga cargas?
Un inmueble con “cargas” es aquel que no está completamente libre desde el punto de vista registral. Entre las cargas más habituales encontramos:
Hipotecas inscritas
Cuando el propietario pidió un préstamo hipotecario y este aún no está cancelado en el Registro.
Embargos judiciales o administrativos
Si el dueño tiene deudas con bancos, Hacienda o la Seguridad Social.
Servidumbres
Limitaciones al uso de la finca, por ejemplo, el paso de vecinos o instalaciones de servicios.
Condiciones resolutorias o prohibiciones de disponer
Situaciones que impiden vender sin autorización.
Si el comprador no revisa estas situaciones, puede terminar asumiendo obligaciones que no le corresponden o incluso perder parte de su inversión.
El Registro de la Propiedad, la herramienta clave
La manera más fiable de verificar el estado jurídico de un inmueble es acudir al Registro de la Propiedad. Allí se inscriben todas las cargas que afectan a una vivienda. Para consultar esta información, cualquier persona interesada puede solicitar una nota simple registral. Este documento, emitido por el Registro correspondiente, contiene:
• La descripción física del inmueble.
• La titularidad actual (quién es el propietario).
• Las cargas y gravámenes existentes (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.).
El coste de la nota simple suele rondar entre 9 y 15 euros, y puede pedirse de forma presencial, online a través de la web del Colegio de Registradores de España, o incluso mediante gestorías y notarios.
La escritura de cancelación de hipoteca
En muchos casos, los propietarios ya han pagado la hipoteca, pero no han realizado la cancelación registral. Esto significa que, aunque la deuda con el banco esté liquidada, la carga sigue apareciendo en el Registro. Para solucionarlo, el vendedor debe presentar la escritura de cancelación de hipoteca otorgada ante notario y posteriormente inscribirla en el Registro. Hasta que esto no se haga, la hipoteca seguirá figurando como pendiente.
Por eso, es recomendable exigir al vendedor la acreditación de la cancelación o bien pactar en el contrato de arras que el día de la firma de la escritura se procederá a la cancelación simultánea.
Certificados de deudas en comunidades y tributos
Además del Registro, conviene solicitar otra documentación para asegurarse de que la vivienda no tiene deudas adicionales:
• Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios. Lo expide el administrador de fincas y confirma que el vendedor no debe cuotas de comunidad.
• Recibos del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Pide los últimos justificantes de pago, ya que el IBI grava directamente la vivienda y en algunos casos el nuevo propietario puede verse afectado si existen impagos.
• Suministros básicos
Aunque no son deudas que pasen al comprador, es útil comprobar que no existen facturas pendientes de agua, luz o gas.
La importancia de la asesoría legal y notarial
Aunque el comprador puede acceder por sí mismo a mucha de esta información, es muy recomendable contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario o de un notario. Ambos profesionales pueden detectar riesgos que a simple vista pasan desapercibidos.
El notario, en particular, está obligado a solicitar al Registro de la Propiedad una información actualizada justo antes de la firma de la compraventa. Esto garantiza que no se produzcan inscripciones nuevas entre la negociación y la firma definitiva.
Consejos prácticos para una compra segura
• Nunca firmes un contrato de arras sin haber pedido la nota simple.
• Exige recibos actualizados de IBI y comunidad de propietarios.
• Comprueba la fecha de emisión de la nota simple: debe ser reciente (no más de 30 días).
• Si hay hipoteca pendiente, pacta quién asume la cancelación y cómo se hará.
• No te fíes solo de la palabra del vendedor: todo debe estar documentado.
Resumiendo, verificar si un inmueble en Málaga tiene deudas o hipoteca antes de comprar no es un trámite menor, sino una medida de seguridad imprescindible. Con una inversión tan importante como la adquisición de una vivienda, lo más sensato es dedicar tiempo y recursos a asegurarse de que todo está en orden. La nota simple registral, los certificados de comunidad y tributos, junto con el asesoramiento profesional, son tus mejores aliados para garantizar que la vivienda que vas a adquirir está realmente libre de cargas.