En el régimen de propiedad horizontal en Fuengirola, el uso de las zonas comunes es uno de los focos más habituales de conflicto. Portales, escaleras, ascensores, patios, terrazas comunitarias, cubiertas, garajes, trasteros de paso o incluso jardines y piscinas son elementos cuya titularidad pertenece a la comunidad, aunque su uso pueda estar más o menos delimitado. La cuestión clave no es solo quién puede utilizarlos, sino cómo, con qué límites y con qué consecuencias jurídicas si se exceden.
Marco normativo básico
En España, la norma central es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 3 distingue entre elementos privativos y elementos comunes. Los comunes pertenecen a todos los propietarios en proporción a su cuota, aunque no puedan disfrutarlos de manera exclusiva salvo que exista título constitutivo o acuerdo válido.
El artículo 7.2 establece un límite general, el propietario u ocupante no puede desarrollar en el inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Aunque este precepto suele vincularse a viviendas privativas, su aplicación práctica se extiende a conductas en zonas comunes.
Principio general. Uso conforme a su destino
El criterio rector es el uso conforme al destino del elemento común. Esto implica:
• No alterar su configuración o sustancia.
• No impedir o dificultar el uso legítimo por otros propietarios.
• No apropiarse de facto de un espacio comunitario.
Ejemplo clásico
Colocar bicicletas, carritos de bebé o muebles en el portal o en rellanos de escalera. Aunque no exista una prohibición expresa, si obstaculiza el tránsito o supone un riesgo, la comunidad puede exigir su retirada. Además, puede vulnerar normativa de seguridad contra incendios.
Otro caso frecuente es el uso del patio comunitario como extensión privada (colocación de macetas, cerramientos, instalación de toldos o pérgolas sin autorización). Si el título constitutivo no atribuye uso exclusivo, esa ocupación puede considerarse indebida.
Uso privativo de elementos comunes
Existen situaciones en las que un elemento común tiene uso privativo (por ejemplo, terrazas o patios interiores adscritos a una vivienda). Jurídicamente siguen siendo comunes, pero el disfrute corresponde en exclusiva a un propietario.
Aquí surgen dos límites:
• El titular del uso exclusivo no puede alterar la estructura o configuración sin autorización comunitaria.
• Debe asumir determinados gastos de mantenimiento ordinario si así lo establecen los estatutos o la jurisprudencia.
Por ejemplo, el cerramiento de una terraza de uso privativo requiere acuerdo de la comunidad, normalmente por mayoría cualificada, y puede exigir además licencia municipal.
Actividades recreativas y ruidos
En piscinas, jardines o zonas deportivas comunitarias, el límite legal se vincula al respeto a la convivencia y a las ordenanzas municipales. La comunidad puede aprobar normas internas sobre horarios, aforos o comportamientos permitidos.
Si un propietario organiza reuniones reiteradas que generan ruidos excesivos en zona común, podría activarse el procedimiento del artículo 7.2 LPH: requerimiento previo y, en caso de persistencia, acción judicial que puede culminar incluso con la privación temporal del derecho de uso de la vivienda.
Instalaciones en zonas comunes
Otro foco habitual es la instalación de elementos privativos en espacios comunes:
• Aparatos de aire acondicionado en fachada.
• Placas solares.
• Puntos de recarga para vehículos eléctricos en garaje comunitario.
• Cámaras de videovigilancia.
Cada supuesto tiene su régimen específico. Por ejemplo, la instalación de punto de recarga en plaza de garaje individual solo requiere comunicación previa a la comunidad, conforme a reformas recientes de la LPH, siempre que la plaza sea privativa y el coste lo asuma el interesado. En cambio, alterar fachada o elementos estructurales requiere acuerdo comunitario.
Ningún propietario puede modificar unilateralmente un elemento común aunque alegue mejora estética o funcional.
Apropiación indebida y prescripción
Una cuestión técnica relevante es si el uso prolongado de una zona común puede generar derecho por prescripción adquisitiva (usucapión). La regla general es negativa. Para que exista usucapión debe concurrir posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida, y en el ámbito comunitario es muy difícil acreditar ese “animus domini” frente al resto de copropietarios.
La tolerancia de la comunidad no equivale a transmisión de propiedad. La jurisprudencia suele interpretar estos casos como mera permisividad revocable.
Régimen sancionador y vías de actuación
Cuando un propietario excede los límites legales, la comunidad dispone de varias herramientas:
• Requerimiento fehaciente por parte del presidente.
• Acuerdo en junta para exigir el cese.
• Acción judicial de cesación.
• Reclamación de daños y perjuicios si los hubiera.
En situaciones graves (actividades ilícitas o molestas reiteradas), el juez puede acordar la privación del uso de la vivienda o local hasta tres años.
Estatutos y normas de régimen interno
Es fundamental diferenciar
Estatutos
Regulan derechos y obligaciones con vocación permanente.
Normas de régimen interno
Ordenan detalles prácticos de convivencia (horarios de piscina, uso de ascensor para mudanzas, etc.).
Ambos instrumentos pueden concretar límites adicionales al uso de zonas comunes, siempre que no contradigan la ley.
Resumiendo, el uso de zonas comunes no es libre ni discrecional. Está condicionado por la Ley, los estatutos y el principio de no perjudicar a terceros. El eje jurídico es claro: uso conforme al destino, sin apropiación ni alteración unilateral.
Desde una perspectiva preventiva, la mejor estrategia es documentar acuerdos en junta, actualizar estatutos cuando sea necesario y actuar con rapidez ante ocupaciones indebidas. La pasividad prolongada genera conflictos más complejos y costosos. En propiedad horizontal, la seguridad jurídica depende tanto del conocimiento de los límites legales como de su aplicación coherente.