La preocupación por la seguridad en las comunidades de propietarios ha crecido en los últimos años. Robos en garajes, daños en zonas comunes, actos vandálicos o incluso problemas de convivencia han llevado a muchas comunidades a plantearse la instalación de cámaras de videovigilancia. Sin embargo, colocar cámaras no es tan sencillo como decidirlo en una reunión: existen límites legales estrictos que deben respetarse para evitar sanciones y garantizar los derechos fundamentales de los vecinos.
En esta publicación te explicamos qué se puede hacer y qué no cuando se instalan cámaras de seguridad en una comunidad de propietarios, basándose en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la normativa española complementaria sobre videovigilancia.
¿Puede una comunidad instalar cámaras de seguridad?
Acuerdo de la Junta
Sí, una comunidad de propietarios puede instalar cámaras en zonas comunes, pero debe aprobarse por mayoría cualificada. La LPH exige el voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación.
No es necesario consentimiento individual de cada vecino, pero la votación debe constar en acta y especificar varios aspectos:
• Ubicación aproximada de las cámaras
• Finalidad de la instalación
• Sistema de almacenamiento
• Acceso a las grabaciones
• Coste y empresa instaladora
Sin este acuerdo, la instalación sería ilegal.
Finalidad legítima
Las cámaras deben instalarse exclusivamente con fines de seguridad: prevenir delitos, vigilar accesos, proteger bienes comunes. No pueden usarse para controlar horarios, vigilar el garaje de un vecino concreto o verificar si un propietario incumple normas internas.
¿En qué lugares se pueden instalar cámaras?
Se permite su instalación en:
• Portales y accesos
• Garajes
• Trasteros
• Ascensores
• Pasillos o zonas de tránsito
• Jardines, piscinas o dependencias comunitarias
Siempre debe justificarse su necesidad.
Las cámaras no pueden grabar:
• El interior de viviendas
• Terrazas o balcones privados
• Interior de trasteros individuales
• Zonas donde pueda vulnerarse la intimidad personal (vestuarios, baños, saunas)
• Espacios que no sean propiedad de la comunidad, salvo que exista una habilitación legal o permiso expreso
Además, es ilegal grabar la vía pública salvo que sea inevitable para vigilar un acceso, limitando siempre el ángulo de visión.
Obligaciones legales de la comunidad
La comunidad de propietarios se convierte en responsable del tratamiento de datos, por lo que debe cumplir el RGPD. Esto implica:
• Tener un registro de actividades de tratamiento
• Firmar un contrato con la empresa de seguridad (encargado del tratamiento)
• Informar a los vecinos y visitantes mediante carteles visibles
• Garantizar la seguridad de los archivos y dispositivos
• Limitar el acceso solo a personas autorizadas (normalmente el presidente o administrador)
El tiempo de almacenamiento está limitado. En general, las grabaciones deben borrarse en un máximo de 30 días, salvo que se hayan captado hechos relevantes y se pongan a disposición de las autoridades.
Debe colocarse un cartel antes de entrar en la zona grabada, indicando:
• Que existe videovigilancia
• La identidad del responsable (la comunidad)
• Dirección o forma de contacto
• Cómo ejercer los derechos de protección de datos
Si no existe señalización, la instalación puede considerarse ilícita.
¿Quién puede ver las grabaciones?
El acceso debe ser extremadamente limitado. Solo pueden visualizar o gestionar las imágenes:
• El presidente
• El administrador de fincas (si así lo acuerda la junta)
• La empresa de seguridad contratada, bajo contrato de encargado del tratamiento
Los vecinos no tienen derecho a ver grabaciones salvo que les afecten directamente y siguiendo los cauces legales. Queda prohibido el uso de las imágenes para discusiones, conflictos personales o redes sociales.
¿Qué sanciones existen si la comunidad incumple la ley?
Los incumplimientos pueden acarrear sanciones muy elevadas.
La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) puede imponer multas que van desde:
• 600 € para infracciones leves
• Hasta 10.000 € o más si se trata de tratamientos sin consentimiento o intromisiones graves
• Incluso sanciones superiores si se vulneran derechos fundamentales
Las multas recaen sobre la comunidad como responsable, y pueden derivar en reclamaciones de los propietarios afectados.
Resumiendo, la instalación de cámaras de seguridad en una comunidad es una medida eficaz para mejorar la protección de los vecinos y bienes comunes, pero debe realizarse con sumo cuidado y respetando estrictamente la normativa vigente. Aprobar correctamente la instalación, limitar la captación de imágenes, custodiar adecuadamente los datos y garantizar la transparencia son pasos esenciales para que la videovigilancia sea legal y útil.
Cumpliendo estas exigencias, la comunidad puede disfrutar de un sistema de seguridad moderno sin poner en riesgo los derechos de sus propios residentes.