En los últimos años, la normativa sobre accesibilidad ha adquirido una relevancia creciente en el ámbito de la vivienda y los edificios residenciales. La accesibilidad no solo se entiende como una mejora en la calidad de vida de las personas con discapacidad o movilidad reducida, sino como un derecho fundamental que garantiza la autonomía, la seguridad y la integración social. En este contexto, las comunidades de propietarios están obligadas, en determinados supuestos, a realizar obras de accesibilidad en los edificios que administran. Este artículo analiza el fundamento legal de esta obligación, los casos en que es exigible, los límites económicos y el procedimiento habitual para su aplicación.
Marco Legal de la Accesibilidad
La obligación principal se encuentra recogida en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), especialmente tras las modificaciones introducidas por la Ley 8/2013. Dicha normativa establece que las comunidades deben realizar las obras necesarias para garantizar el acceso y uso adecuado de los elementos comunes a personas con discapacidad o mayores de 70 años. Además, se coordina con el Real Decreto Legislativo 1/2013, que regula los derechos de las personas con discapacidad y su inclusión social. Este marco legal responde a un principio claro:, el edificio debe ser habitable y utilizable por todos sus residentes, atendiendo a sus necesidades y garantizando su dignidad y autonomía.
¿Cuándo Son Obligatorias las Obras de Accesibilidad?
Las obras de accesibilidad son obligatorias en los siguientes casos
• Cuando las solicita un propietario que tenga discapacidad o movilidad reducida, o bien una persona que conviva con él.
• Cuando el solicitante sea mayor de 70 años, independientemente de que tenga reconocida discapacidad.
• Cuando en el edificio existan servicios profesionales o laborales donde acceden personas con movilidad limitada.
Estas obras pueden incluir, entre otras actuaciones
• Instalación de ascensores.
• Eliminación de escalones y sustitución por rampas.
• Adecuación de portales, pasillos y accesos.
• Instalación de plataformas elevadoras.
• Mejora de señalización y sistemas de apoyo.
Límite Económico de la Obligación
La ley establece que dichas obras serán obligatorias siempre que el coste anual repercutido por vivienda no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el coste se mantiene dentro de este límite, la comunidad no necesita acuerdo en junta, se trata de una obligación legal inmediata. En caso de que el coste supere este límite, la ejecución de la obra requerirá acuerdo por mayoría simple. Sin embargo, incluso superando el coste, si el solicitante está dispuesto a asumir la diferencia económica, la comunidad no puede negarse a la obra.
Procedimiento para la Realización de las Obras
• Solicitud formal del interesado, acompañada de documentación acreditativa (certificado de discapacidad, edad o informe médico).
• Convocatoria de Junta Extraordinaria, donde se exponga la necesidad y las posibles soluciones técnicas.
• Presupuestación, solicitando ofertas de empresas especializadas para valorar la inversión.
• Votación, únicamente necesaria si el coste supera el límite legal o afecta elementos estructurales relevantes.
• Ejecución y supervisión, con control técnico y cumplimiento de normativas constructivas.
Consecuencias del Incumplimiento
Si la comunidad se niega a cumplir la obligación cuando la ley la exige, el afectado tiene derecho a
• Solicitar arbitraje o mediación.
• Demandar judicialmente a la comunidad de propietarios.
• Reclamar daños y perjuicios derivados de la falta de accesibilidad.
Los tribunales, de manera reiterada, han confirmado que la accesibilidad es un derecho prevalente, por encima incluso de criterios estéticos o de comodidad de otros propietarios.
Resumiendo, la accesibilidad en los edificios residenciales no es un mero añadido opcional, sino una obligación jurídica y social que busca garantizar igualdad de oportunidades. Las comunidades de propietarios deben comprender que adaptar los espacios comunes es una inversión en dignidad, convivencia y futuro. La normativa vigente establece claramente las situaciones en que estas obras deben realizarse, poniendo el foco en la protección de quienes requieren apoyos para desenvolverse en su entorno diario.
Facilitar la accesibilidad no solo beneficia a personas mayores o con discapacidad, sino que contribuye a crear comunidades más inclusivas, seguras y preparadas para las necesidades de todos sus residentes.