Cuando una persona fallece y deja una propiedad, lo habitual es que esta pase a manos de sus herederos. Sin embargo, los conflictos comienzan cuando hay varios herederos y todos deben decidir qué hacer con el bien: ¿venderlo, dividirlo, arrendarlo o usarlo?
Este tipo de situaciones es muy común y puede generar disputas familiares si no se manejan correctamente. En esta publicación te explicamos qué hacer legalmente cuando una propiedad tiene varios herederos, los pasos a seguir y las opciones disponibles según la ley.
Confirmar la sucesión y quiénes son los herederos
El primer paso es determinar quiénes son los herederos legales. Esto se realiza mediante un proceso de sucesión, que puede ser notarial o judicial, dependiendo de si existe o no acuerdo entre los interesados.
Sucesión notarial
Se tramita ante notario cuando todos los herederos están de acuerdo y no hay conflictos. Se presenta el certificado de defunción, el testamento (si lo hay) y los documentos de propiedad del inmueble.
Sucesión judicial
Se realiza ante un juez cuando hay desacuerdos o si alguno de los herederos no puede o no quiere firmar. En este caso, el tribunal determina la distribución de los bienes.
Hasta que no se realice la sucesión, los herederos no pueden disponer legalmente del inmueble (ni venderlo, ni arrendarlo, ni modificarlo).
Inscribir la propiedad a nombre de los herederos
Una vez concluida la sucesión, el paso siguiente es inscribir la propiedad en el registro público correspondiente. Esto se hace mediante la escritura de adjudicación de herencia, donde se asigna la titularidad de la propiedad a todos los herederos, según la proporción que les corresponda. Por ejemplo, si hay tres hijos y no hay testamento, cada uno recibirá una tercera parte del inmueble. Desde ese momento, la propiedad pasa a ser una copropiedad o condominio.
Entender qué significa ser copropietario
Cuando hay varios herederos y todos figuran en el registro, ninguno es dueño de una parte física específica (por ejemplo, una habitación o piso), sino de una cuota ideal del todo. Esto significa que las decisiones importantes deben tomarse por acuerdo entre todos.
• Para vender o hipotecar la propiedad, se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.
• Para arrendarla o realizar mejoras, también es recomendable tener un acuerdo por escrito.
Los gastos e impuestos deben dividirse en proporción a las cuotas de cada uno.
Si los herederos no logran ponerse de acuerdo sobre el uso o destino del bien, el conflicto puede resolverse legalmente mediante un proceso de partición judicial.
Opciones legales para resolver el destino del inmueble
Cuando existen varios herederos, hay tres caminos principales para decidir qué hacer con la propiedad
Vender la propiedad y repartir el dinero
Esta suele ser la opción más práctica. Todos los herederos firman la venta y el dinero se distribuye según las cuotas correspondientes. Si uno de los herederos se niega a vender, los demás pueden solicitar al juez una venta forzosa o subasta judicial del bien.
Dividir el inmueble físicamente
Si el terreno o la propiedad lo permite (por ejemplo, una finca grande o un edificio con varias unidades), se puede realizar una división material. Esto requiere un peritaje técnico y la aprobación de la autoridad catastral y registral. Una vez dividida, cada heredero puede disponer libremente de su parte.
Mantener la copropiedad
Si los herederos prefieren conservar el inmueble, pueden arrendarlo y repartir las rentas. En este caso, conviene firmar un acuerdo interno de administración, designando a uno de los herederos como representante encargado de pagar impuestos, mantener la propiedad y rendir cuentas al resto.
Qué hacer si no hay acuerdo entre los herederos
Cuando las diferencias son irreconciliables, por ejemplo uno quiere vender y otro no, la ley permite acudir a un juicio de partición de herencia. En este proceso, el juez ordena la división o la venta del inmueble y reparte el valor entre los herederos. Aunque es un procedimiento más largo y costoso, pone fin a la copropiedad forzada. También existe la posibilidad de que un heredero compre las cuotas de los demás, convirtiéndose en único propietario. Esta solución evita litigios y suele ser más rápida si hay disposición al diálogo.
Recomendaciones finales
• Evita acuerdos verbales. Todo debe documentarse por escrito y ante notario.
• Mantén los pagos de impuestos al día. La deuda fiscal puede impedir una futura venta.
• Asesórate con un abogado inmobiliario especializado en sucesiones. Cada caso tiene particularidades legales que deben evaluarse antes de actuar.
• No retrases la regularización. Entre más tiempo pase sin formalizar la sucesión, más complejo será el proceso (sobre todo si fallecen más herederos).
Resumiendo, cuando una propiedad tiene varios herederos, lo más importante es actuar con orden y asesoría legal. Formalizar la sucesión, inscribir la propiedad, definir su destino y mantener acuerdos claros son pasos esenciales para evitar conflictos familiares y proteger el valor del bien. La copropiedad puede ser una oportunidad si se gestiona con transparencia, pero también un problema si se ignoran las reglas. La clave está en hacer las cosas correctamente desde el principio.